有些顯然是不公平的，不合理的拆遷補償，被拆遷人肯定不會同意。然而，拆遷方敢于提出這種不合理的拆遷要求的原因仍然與所涉及的房屋本身的法律缺陷和錯誤有關。為了處理這樣的案件，被拆遷人不僅要在對方指定的補償計劃圈子里，跳出對方指定的圈子，你可能會看到一個更廣闊的世界。

　　案件情況

　　非宅騰退還是拆除違章建筑？如果不配合，就按違章建筑拆除！

　　20多年前，老張(外村人)與某市某村委會簽訂了土地轉讓協議，獲得了數千平方米的集體建設用地。

　　取得涉案土地后，老張立即申請了集體土地使用證，并在涉案土地上建造了數千平方米的房屋，接待親友在夏季度假。

　　然而，在過去的兩年里，村委會開始多次找到老張和他的鄰居，他們說，他們涉及的房屋顯示在當地規劃和自然資源委員會提供的土地衛生電影執法地點是非法建設，并已被納入城鎮的非房屋退出項目。村委會希望老張及其鄰居能夠配合工作，盡快與評估機構合作完成房屋價值評估，然后申請獨立退款，領錢離開。

　　但當老張和評估機構機構的人詢問時，他們的心涼了一半。評估人員表示，由于涉案房屋未取得農村建設規劃許可證和房屋所有權證，建設程序不完整，不能按照完全合法的房屋進行價值評估。

　　按照無證折扣的原則，幾千平方米的房子可以補償100萬元，基本相當于每平方米600-800元，這無疑是老張及其鄰居無論如何都無法接受的。

　　老張和他的鄰居想問一下，他們住了20年的房子是如何突然被這些地圖識別為非法建筑的？拆遷房屋是拆遷還是所謂的非房屋撤退？

　　村委會干部說，現在我們沒有說你的房子是非法建筑，只要你足夠合作評估，迅速簽署房屋，根據非房屋退款補償你；如果你堅持不合作，那么根據非法建筑拆除，那么你不能得到一分錢的補償，你自己看。

　　面對村委會咄咄逼人的態度，老張及其鄰居決定咨詢專業的拆遷律師，為自己的房子尋求正義。

                                             
 

　　上海房產拆遷律師分析

　　根據當事人提供的上述情況，本案中的村委會顯然試圖以較低的成本實現相關房屋的騰退，而不打算采取極端程序。

　　當事人需要明確思考以下三個問題：

　　1.雖然涉案房屋已辦理集體土地使用證，但其合法性存在缺陷。嚴格來說，外村人無權通過購買獲得村里的集體土地使用權，尤其是20年前。

　　此外，老張及其鄰居的房屋未辦理農村建設規劃許可證和房屋所有權證。僅憑地證并不能完全保證其合法性，這，這就是為什么村委會施加壓力的原因。

　　2.土地衛生片執法圖只是確定涉案建筑是否為非法建筑的專業輔助意見，而不是最終的確定結論。換句話說，衛星遙感圖只是一種證據，而不是最終發揮法律效力的調查和處罰。

　　如果村委會聲稱涉案數千平方米的房屋是非法建設，只能由鄉鎮街道進行調查和證據收集，并在聽證會后作出決定，責令限期拆除非法建設，可以依法認定為非法建設。

　　只有村委會和評估機構的嘴，沒有權利將任何建筑定性為非法建筑。

　　3.所謂合作就走非宅騰退，不合作就按違法建筑拆遷沒有法律依據，是典型的行政目的不當。房屋是否違法，必須在事實層面做出準確判斷，不能因當事人的合作而改變。

　　最高人民法院在(2018)最高法行申5425號《行政裁定書》中明確指出，XX市政府發布的《5號通知》第七條規定，因歷史原因手續不全的房屋，在房屋征收期內簽訂協議的，按照房屋建成年限和XX市中心城區房屋市場指導價格規定的補償標準給予一定比例的補貼；不簽訂協議的，依法拆除違法建筑。上述內容違反了依法認定違法建筑的概念和標準，違反了法律、法規。

　　也就是說，強迫當事人簽訂拆除非法建設和零補償的合同是違反法治理念的錯誤做法，也可以說是顛倒黑白，是非。

　　綜合以上分析，涉及數千平方米房屋的合理貨幣補償可能不超過100萬元。村委會作為非房屋撤退中的民事主體，只能盡最大努力降低補償成本，利用各種腳本哄騙雙方簽訂合同。畢竟，撤退是一種你愛我愿望的民事行為。鄉鎮街道作為一級政府，不會輕易干預，更不用說承擔非法強制簽字和強制拆遷的負擔了。村委會沖到前線，不難理解上述行動。

　　我們想提醒你三點：一是及時辦理房屋文件和手續，使合法性盡可能完善；二是堅持對方依法進入測量、評價、嚴格監督、掌握評價環節；三是及時咨詢專業律師，在律師指導下跳出對方設定的補償計劃，爭取更公平、更客觀的補償計劃。