陳某擬購買商品房屋設(shè)計(jì)一套，丙公司發(fā)展提供的樓書、宣傳材料中可以明確進(jìn)行描述一個(gè)項(xiàng)目管理小區(qū)內(nèi)有大型企業(yè)超市、幼兒園等。但雙方通過簽訂房屋買賣合同中不存在問題涉及小區(qū)超市、幼兒園環(huán)境條款。上海房產(chǎn)律師帶您了解一下有關(guān)的情況。

　　房屋交付后，陳某發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)未有樓書等宣傳材料中描述的大型超市和幼兒園，遂向丙公司征詢。丙公司回復(fù)稱雙方經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系并未約定任何國家關(guān)于中國超市和幼兒園教育內(nèi)容。陳某不滿遂訴至人民法院并提供樓書等宣傳相關(guān)資料，認(rèn)為學(xué)生自己系因?yàn)樵擁?xiàng)目活動(dòng)宣傳小區(qū)之間存在很多超市和幼兒園，而自己的小孩學(xué)習(xí)需要上幼兒園，才決定是否購買該小區(qū)房屋，要求丙公司主要承擔(dān)違約行為責(zé)任。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然樓書等宣傳有關(guān)資料數(shù)據(jù)描述的大型超市、幼兒園未作為我國房屋買賣合同的條款調(diào)查內(nèi)容，但丙公司在公開平臺(tái)發(fā)布的樓書等宣傳產(chǎn)品資料上對(duì)此有明確的描述和說明，對(duì)陳某購買該小區(qū)房屋起到了重要決定因素作用，故判決認(rèn)定樓書中這樣描述的超市、幼兒園等構(gòu)成買賣合同的內(nèi)容，丙公司應(yīng)就此向陳某承擔(dān)違約主體責(zé)任。

　　名為合作房地產(chǎn)開發(fā)的合同，實(shí)際上是房屋買賣合同的效力。既然是名為中國合作進(jìn)行開發(fā)研究房地產(chǎn)實(shí)為房屋買賣合同，那么我們對(duì)于企業(yè)此類合同管理效力認(rèn)定就應(yīng)依據(jù)國家有關(guān)房屋買賣合同的相關(guān)政策規(guī)定。

　　根據(jù)系統(tǒng)最高人民通過法院《關(guān)于審理商品房買賣合同關(guān)系糾紛解決案件適用不同法律制度若干重大問題的解釋》（法釋[2003]7號(hào)）第二條，該條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以直接認(rèn)定是否有效。

　　至于上述規(guī)定是否適用于名為合作開發(fā)的房地產(chǎn)銷售合同，筆者認(rèn)為，這種房屋銷售合同雖然屬于預(yù)售合同，但不符合商品房出售給非特定消費(fèi)者的特點(diǎn)。商品房預(yù)售許可證制度的目的，是為了保障廣大市民購買商品房的利益，這種向資本定向出售的房屋并非商品房，均不應(yīng)適用上述規(guī)定，發(fā)現(xiàn)此類合同無效。

　　另外我們需要進(jìn)行考慮的就是一個(gè)有關(guān)保底條款的相關(guān)法律規(guī)定。最高國家人民對(duì)于法院于1990年11月12日頒布的《關(guān)于審理聯(lián)營合同管理糾紛解決案件若干重大問題的解答》（下稱《解答》）中，對(duì)保底條款的效力分析問題研究作出了規(guī)定。

　　《解答》第四條明確自己規(guī)定聯(lián)營合同中的保底條款無效。而《解釋》第二十五條并未對(duì)該類認(rèn)定為房屋買賣合同的效力作出更加明確工作規(guī)定，其立法主義精神自然是不輕易認(rèn)定該類合同無效。這樣在兩司法解釋的實(shí)施過程中就已經(jīng)存在通過一定關(guān)系矛盾。

　　項(xiàng)目廣告是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必不可少的一項(xiàng)工作。該項(xiàng)目的包裝宣傳，對(duì)公眾進(jìn)行推廣，是提高銷售效率的有效途徑。但開發(fā)企業(yè)往往追求宣傳效果，將一些難以實(shí)現(xiàn)的內(nèi)容投放在廣告中，房屋出售后，由于不能兌現(xiàn)廣告內(nèi)容，與業(yè)主產(chǎn)生糾紛。

　　一般來說，商業(yè)廣告內(nèi)容是一種邀約要約，如果廣告內(nèi)容不能簽入合同，合同對(duì)雙方都沒有約束力。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，關(guān)于商業(yè)住房和相關(guān)設(shè)施的廣告材料做出了具體的描述或承諾，足以使買方信任并簽署銷售合同，這種聲明將被視為住房企業(yè)向買方提出的要約。

　　即使在銷售和購買合同條款中沒有反映出來，也將被視為合同。違反廣告具體內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約。即使該等內(nèi)容并不構(gòu)成要約，亦屬違反誠信、虛假廣告、破壞合約的雙方同意基礎(chǔ)及影響合約的有效性，并會(huì)被締約上過失。

　　因此，上海房產(chǎn)律師認(rèn)為，對(duì)于房企而言，對(duì)廣告進(jìn)行宣傳企業(yè)應(yīng)當(dāng)可以盡量客觀，即便我們需要，也盡量避免無中生有。錦上添花式的宣傳教育則是可取的。比如通過使用“環(huán)境以及優(yōu)美”“交通發(fā)展便利”“將成為**中心”“園林式生活區(qū)”之類的非量化的引誘性宣傳方面則是一個(gè)相當(dāng)缺乏有效的手段。