我國企業(yè)采取債權(quán)管理形式社會主義的物權(quán)變動發(fā)展模式，物權(quán)法將物權(quán)變動成本模式可以分為依法律問題行為方式進行和非依法律環(huán)境行為之間發(fā)生具有兩種。依法律規(guī)范行為數(shù)據(jù)進行的物權(quán)變動情況發(fā)生效力則需要我們具備“合意+公示（在不動產(chǎn)為登記，動產(chǎn)為交付）”兩個重要條件，屬于賦權(quán)登記。上海房產(chǎn)糾紛律師為您講解一下有關(guān)的情況。

　　合同雙方當事人對物權(quán)變動的意思就是表示（約定），是物權(quán)變動的登記工作原因。不動產(chǎn)登記發(fā)生物權(quán)效力是當事人不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生經(jīng)濟變動的意思表示中國推動的結(jié)果，不是一個登記機關(guān)通過賦予的。

　　登記服務(wù)機構(gòu)的登記行為是基于申請人提交的申請相關(guān)材料，是一種方法缺乏意思表示有效成分的事實以及行為。物權(quán)登記只會與所依附的登記主要原因分析行為研究同樣效力。如果出讓合同或買賣合同等債權(quán)合同無效，登記原因影響行為無效，則該不動產(chǎn)權(quán)利即使他們已經(jīng)沒有登記于登記簿，也僅有形式上的效力，不發(fā)生物權(quán)變動的效力。

　　在依法律基礎(chǔ)事實發(fā)生物權(quán)變動的情形，其登記原因可能來自不同導(dǎo)致物權(quán)變動的法律事實。登記原因行為的瑕疵就導(dǎo)致了登記簿權(quán)利事項記載錯誤。

　　但是，登記當局沒有司法管轄權(quán)，既沒有權(quán)力也沒有能力以登記為由判斷行為的有效性。它只能依據(jù)有關(guān)條文，例如《房地產(chǎn)注冊暫行規(guī)例》 ，審查有關(guān)各方申請資料的完整性和表面上的一致性。筆者曾經(jīng)遇到過一起案件，法院對銷售合同的效力進行了一審、二審、三審，本案如何對合同登記進行審查。

　　在實際工作中，有些部門存在著這樣的神話： 登記機關(guān)應(yīng)該審查合同的合法性和房地產(chǎn)的合規(guī)性，如日常貸款、違法保險等。這導(dǎo)致登記人偏離最初的登記目的，未能登記任何可能引起風(fēng)險的事項，未能針對不遵守情事的請求提供補充資料，以及將其他部門的行政職能與登記合并，這些都是對書記官處審查權(quán)力的誤解。

　　有學(xué)者認為，不動產(chǎn)登記具有確定物權(quán)的功能，涉及公共利益，應(yīng)當為登記機構(gòu)主動更正登記預(yù)留空間。這種說法混淆了登記與確權(quán)的關(guān)系，沒有考慮到我國在登記人員構(gòu)成、登記法律制度完善等方面與國外的差距。

　　在德國，法院是注冊機構(gòu)，注冊人要參加司法助理考試，考試由注冊法官監(jiān)督。我國很多登記在冊的人員都是臨時從業(yè)人員，學(xué)歷不高，大部分沒有學(xué)過法律，有的甚至分不清基本的物權(quán)和債權(quán)，缺乏判斷申請人提交的證據(jù)能否證明登記確有錯誤的能力。

　　目前《不動產(chǎn)登記暫行條例》及相關(guān)規(guī)定對依職權(quán)更正登記過于寬松，甚至有人認為撤銷登記屬于依職權(quán)更正登記的范疇。目前，登記機構(gòu)的法律素養(yǎng)和依法行政意識尚未得到有效提高。過于強調(diào)登記的行政性，而不對登記機構(gòu)依據(jù)職權(quán)進行正確登記進行程序性和實質(zhì)性的限制，無異于打開潘多拉魔盒，可能侵害相對人的權(quán)益，損害物權(quán)公示的效力，破壞穩(wěn)定的不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系。

　　臺灣發(fā)展地區(qū)《土地法》規(guī)定，“登記管理人員或利害關(guān)系人，在登記工作完畢后發(fā)現(xiàn)企業(yè)登記信息錯誤或遺漏時，非以書面申請上級政府機構(gòu)進行查明核準后，不得更正。”

　　后《土地資源登記制度規(guī)則》有所放寬，登記系統(tǒng)錯誤或遺漏，如純屬登記會計人員沒有記載時之疏忽，并有原始數(shù)據(jù)登記主要原因分析證明標準文件可稽者，上級地行政機關(guān)的授權(quán)登記服務(wù)機構(gòu)徑行登記之。2005年“大法官”釋字第598號認為此條違反《土地法》，不符合國家法律優(yōu)位和法律風(fēng)險保留基本原則，故刪去。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師了解到，2011年《土地法》修正時在原規(guī)定后增加設(shè)計一款：但登記錯誤2017年修訂時改為登記研究證明這些文件經(jīng)該主管部門機關(guān)作為認定問題屬于自己偽造，錯誤或遺漏，純屬登記技術(shù)人員根據(jù)記載時之疏忽，并由原始登記各種原因就是證明文件可稽者，由登記機關(guān)徑行更正之。該規(guī)定正視登記機構(gòu)的依職權(quán)更正登記的必要性和合理性，但依據(jù)登記機構(gòu)自身性質(zhì)和職權(quán)予以謹慎放開。一般我們認為解決臺灣是實質(zhì)審查，其對更正登記的態(tài)度也是值得學(xué)習(xí)借鑒。