上海市房地產律師提示商品房不可以購買注意點

　　一、什么樣的商品房不可以購買

　　依照《城市房地產轉讓管理規(guī)定》第六條規(guī)定，下列房地產不得轉讓：

　　(一)以出讓方式取得土地使用權但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的;

　　(二)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

　　(三)依法收回土地使用權的;

　　(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;

　　(五)權屬有爭議的;

　　(六)未依法登記領取權屬證書的;

　　(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

　　二、購房時需要注意哪些問題

　　買房是一件大事，購房者為了保證自身利益不受侵害，在購房時需要注意哪些問題呢?

　　(一)不輕信口頭宣傳和承諾。對房地產開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳、銷售人員口頭承諾，購房者應謹慎辨別。無法確定宣傳和承諾是否能夠兌現的，最好要求開發(fā)企業(yè)以書面合同形式予以確定，不寫進合同條款中的事項發(fā)生糾紛后，很難受到法律保護。

　　(二)查驗房地產開發(fā)企業(yè)是否具備銷售房屋的主體資格。購買新建商品房時，須事先了解并查閱所購買的房屋是否取得《商品房預售許可證》，自己擬購買的房屋是否在《商品房預售許可證》所載的房屋幢號范圍內。該信息可從房地產管理部門公布的政務信息中獲取。開通房地產市場信息系統(tǒng)的城市，購房人可以通過該系統(tǒng)查詢預售項目基本情況和預售情況。

　　(三)查驗商品房項目的建設手續(xù)。購買商品房現房的，購房人應注意驗看房地產開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，開發(fā)企業(yè)資質證書，建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案手續(xù)等相關資料。開發(fā)建設手續(xù)不齊全的房屋，將不能辦理產權登記手續(xù)。

　　三、哪些房子不能買呢？

　　1、質量頻出問題的房子

　　購房者如果要購買新建的商品房，一定要注意查看開發(fā)商的五證是否齊全，五證不全的房子可能就會存在一些房屋質量問題。驗收房屋時如果發(fā)現房子墻體漏水、滲水，下水不通等房屋質量不可解決的問題，導致無法正常入住，這類房子就算再便宜也不能買。另外質量存在問題的房子并不滿足房屋交接的條件，很可能就會導致日后辦理產權證困難，甚至不能辦理產權證等一系列問題。

　　2、小產權房

　　一般來說，小產權房只允許在該村集體內部進行流轉，而除了該村集體內部外的其他人是不能購買的。如果你一意孤行，非要買小產權房，那么一旦出現賣方毀約的情況，你將得不到法律支持，最終承受損失的還是你自己，更嚴重的是，一旦該小產權房被拆遷，你將有可能得不到拆遷補償費，這是何等的損失慘重。

　　3、土地前身不好的房子

　　作為當地人，對房屋所在土地的歷史背景應該都有所了解，但如果是外地人，在不了解土地前身的情況下，有必要通過網絡或者是咨詢當地人了解一下詳情。有些土地前身為化工廠、墳場，要知道那些化工廠污染大，就算是改造成商品房，該地區(qū)的空氣、地下水、蔬菜、水果等等也都已經被化學廢氣污染了，對居住者的身心肯定是不利的。

　　4、受法律限制的房子

　　由于賣方存在經濟糾紛，其名下的房子往往會被法院查封，對于這類受法律限制的房子，也是嚴禁買賣的。一旦購房者買了這類房子，往往無法保障自己的權益。因此大家在買房前，一定要查驗是否有不動產權證，如果沒有，那么就一定不要買了，否則你的權益將會無法得到保障。

　　5、被轉讓的項目

　　有城市某些開發(fā)商想打包項目整體轉讓，抽手走人。對購房者而言，這些開發(fā)商的樓盤不能買，否則物業(yè)得不到保證，出現問題更是找不著人。開發(fā)商的品牌是房屋質量的有力保證，購房者要對開發(fā)商有仔細了解。

　　6、房齡較大的二手房

　　買二手房時，很多人只注意到戶型、地段等，卻忽視了房齡這個重要因素。其實，如果二手房的房齡太老，會對辦理貸款、房屋保值、土地使用年限等方面都產生影響。房齡越老，貸款的年限就越短，而如果房齡超過30年，那就只有個別銀行能貸款了。