1、簽訂認(rèn)購書

　　虹口房產(chǎn)律師 商品房期房正式銷售工作開始后，一般會設(shè)立售樓處，購房人在認(rèn)可本項目后，可到售樓處簽訂認(rèn)購書，并繳納訂金。銷售方應(yīng)實事求是地向購房人介紹項目的進(jìn)展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購房人。

　　當(dāng)簽訂完認(rèn)購書后，銷售方應(yīng)給購房人《簽約需知》，以使購房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。

　　2、簽訂買賣契約

　　購房人在簽訂認(rèn)購書后，應(yīng)在認(rèn)購書中約定的時間內(nèi)到指定地點簽訂正式契約。契約包括：內(nèi)銷商品房銷售契約、內(nèi)銷商品房預(yù)售契約、外銷商品房銷售契約、外銷商品房預(yù)售契約、經(jīng)濟(jì)適用住房買賣契約等。

　　簽訂買賣契約是整個購房程序中最重要一環(huán)，契約也是銷售中最重要的法律文件。契約一般為一式肆份，其中正本貳份，開發(fā)商和購房人各執(zhí)壹份。副本貳份，開發(fā)商和當(dāng)?shù)胤抗懿块T各壹份。

　　3、預(yù)售登記

　　買賣雙方只有辦理完預(yù)售登記后，契約方能具備法律效力。買賣雙方應(yīng)在契約簽訂后30日內(nèi)，到所屬房屋土地管理局市場處辦理。同時交納印花稅。在此期間，買方如轉(zhuǎn)讓其所購房產(chǎn)，買方與受讓人應(yīng)在契約上做背書，在背書簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持有關(guān)證件到市場處辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請表上簽字，市場處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣方。

　　4、簽訂管理公約，辦理入住手續(xù)

　　當(dāng)購房人按契約有關(guān)條款約定付清房款后，開發(fā)商入住通知單，并安排購房人與物管公司接洽。物管公司將給購房人出具物管公約和收費標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)購房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費后，就可以拿鑰匙入住了。

　　購買期房要慎防這些風(fēng)險

　　　　商品房按交房時間來分，分為現(xiàn)房和期房。期房顧名思義就是遠(yuǎn)期交付的房子，現(xiàn)房是已完工的房子。在選購期房時，購房者一定要注意細(xì)節(jié)，降低購買期房的風(fēng)險。

　　房屋延期交付使用風(fēng)險

　　如果開發(fā)企業(yè)不能按照合同約定的時間交房子，首先購買者不能如期入住，房屋的使用居住功能就無法體現(xiàn)，這就產(chǎn)生一些麻煩。另外如果屬于投資性的購房者延遲收取投資回報時間，也就是延遲了回收利息及利潤的時間。

　　房屋質(zhì)量不確定的風(fēng)險

　　開發(fā)企業(yè)由于市場信譽和資金實力等方面的原因，購房者看到房子時可能房屋的建筑質(zhì)量、建筑裝飾材料、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施等與購房合同中的存在差異，其中最應(yīng)該注意的是房屋建筑面積的變化和裝修情況的不符。

　　房產(chǎn)證無法按時取得的風(fēng)險

　　由于多方面的原因，使開發(fā)企業(yè)無法按期獲得整個項目的房屋權(quán)屬證件，購房者也就無法按期獲得房屋產(chǎn)權(quán)證件，就可能導(dǎo)致購房者蒙受產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)換或抵押融資受阻的風(fēng)險。

　　虹口房產(chǎn)律師 價格對象是已售房源還是未售房源

　　《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》有明文要求:“對已售的房源，商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)予以明確標(biāo)示。如果同時標(biāo)示價格的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)示所有已售房源的實際成交價”。

　　然而在檢查過程中，物價部門相關(guān)工作人員卻發(fā)現(xiàn)，少數(shù)開發(fā)商存在“將已售和未售的房源混為一體”現(xiàn)象，存在“將已售的房源僅僅標(biāo)示房源總價，沒有如實標(biāo)示實際成交價”的價格違法行為。

　　這些行為容易混淆購房者的價格概念，造成價格優(yōu)惠幅度的錯覺。

　　提醒，購房者應(yīng)當(dāng)對房產(chǎn)銷售商標(biāo)示的未售和已售房源有清晰的認(rèn)識，如欲得知前面已售的房源價格最好是調(diào)取相關(guān)客戶實際成交合同，做到心有底數(shù)。