浦東專業(yè)合同律師  商品房開發(fā)商籍自己雄厚資本及專業(yè)知識制定一些對購房人不公平的免責(zé)條款，如免除延期交房責(zé)任條款、免除房屋質(zhì)量責(zé)任條款等，損害購房人的利益。那么如何認(rèn)識這些條款的效力?在審判實踐中如何進(jìn)行審查?怎樣對免責(zé)條款進(jìn)行規(guī)制?本文根據(jù)對免責(zé)條款的規(guī)定結(jié)合商品房預(yù)售的實際情況，對以上問題進(jìn)行分析和探討，希望能對審判實踐有所裨益。

　　一、免責(zé)條款訂入商品房預(yù)售合同條件

　　當(dāng)事人意思自治是民法的一項原則，在一般情況下，法律對當(dāng)事人之間協(xié)商議定的條款并不加以過多干涉。但對合同中的免責(zé)條款，由于其所具有的特殊意義及對合同雙方權(quán)利義務(wù)的重要影響，各國法律一般都規(guī)定制定免責(zé)條款的一方負(fù)有提請對方注意的義務(wù)，且提請注意應(yīng)達(dá)到充分、合理的程度，以避免相對一方在不知情或不完全理解的情況下訂立合同。如果制訂免責(zé)條款的一方未盡到提請注意的義務(wù)，則該免責(zé)條款視為未訂入合同，不得成為合同的一部分，因而不對當(dāng)事人產(chǎn)生約束力。那么，怎樣才是充分、合理的提請注意呢?可以從以下幾個方面進(jìn)行分析：

　　(一)文件的外型。“文件外型須予人以該文件載有足以影響當(dāng)事人權(quán)益之約款之印象，否則相對人收到該文件根本不予閱讀，使用人之提請注意即不充分。”(見劉榮宗著《定型化契約論文專輯》第8頁，三民書局1988年版。)也就是說，訂立免責(zé)條款的文件應(yīng)足以使當(dāng)事人明白其性質(zhì)，認(rèn)識到它是合同的一部分。如果文件的外型未作到這一點，則其中的條款不能被視為訂入合同。如：銷售商在廣告中登載"房一售出，概不退換"，在房屋圖紙上標(biāo)注"本公司對因施工單位責(zé)任造成的質(zhì)量問題不承擔(dān)任何責(zé)任"，在辦公地點張貼的寫有"對非因本公司原因造成的延期交房，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任"內(nèi)容的告示等。由于這些廣告、房屋圖紙、告示的外型不足以使購房者明了其性質(zhì)，因此如果雙方在書面合同中并沒有特別說明其為合同的一部分，則這些廣告、房屋圖紙、告示中的免責(zé)內(nèi)容不得作為合同的組成部分。

　　(二)提請注意的方法。提請注意可以采取個別提請注意和張貼公告的方式。在商品房預(yù)售中，應(yīng)以個別提請注意為原則，除非特別情況，售房方不得采取張貼公告方式制定免責(zé)條款，否則，視為未盡到提請注意義務(wù)。

　　(三)清晰明白的程度。即提請注意所使用的語言文字必須清晰，明白，不得使用含糊不清的語言文字，否則，不得作出對相對一方不利的解釋。如果在合同中的免責(zé)條款所使用的字體過小、打印不清，或位于合同書中不易被注意的位置，也不能認(rèn)為是清晰明白。

　　(四)提請注意的時間。免責(zé)條款必須在之前出示，提請注意也必須于合同訂立之前完成，如果是在合同訂立之后出示，除非相對人予以認(rèn)可，否則不能認(rèn)為訂入合同。如商品房銷售商在預(yù)售合同訂立后作出的有關(guān)免責(zé)事項的規(guī)定，即屬此類情況，除非購房者予以認(rèn)可，否則，不能成為合同組成部分。

　　(五)提請注意的程度。提請注意應(yīng)達(dá)到一般人能理解的程度。如果免責(zé)條款中有常人不知曉的術(shù)語，訂立者應(yīng)作出解釋。

　　在商品房預(yù)售中，一般房地產(chǎn)銷售商均采用定式合同，或稱標(biāo)準(zhǔn)合同，合同內(nèi)容固定，適用于所有購房者。購房者對合同內(nèi)容只能表示同意或不同意，沒有更多的協(xié)商余地。如訂立合同，對其中的免責(zé)條款也只能接受。在這種情況下銷售商負(fù)有比在非定式合同中更為嚴(yán)格的提請注意義務(wù)。法院在審理此類案件時，應(yīng)對其中的免責(zé)條款做更為嚴(yán)格的審查。

　　二、本條規(guī)定了以下兩種免責(zé)條款無效：

　　1.造成對方人身傷害的條款無效。對于人身的健康和生命安全，法律是給予特殊保護(hù)的，并且從整體社會利益的角度來考慮，如果允許免除一方當(dāng)事人對另一方當(dāng)事人人身傷害的責(zé)任，那么就無異于縱容當(dāng)事人利用合同形式對另一方當(dāng)事人的生命進(jìn)行摧殘，這與保護(hù)公民的人身權(quán)利的憲法原則是相違背的。在實踐當(dāng)中，這種免責(zé)條款一般都是與另一方當(dāng)事人的真實意思相違背的。所以本條對于這類免責(zé)條款加以禁止。

　　2.因故意或者重大過失給對方造成財產(chǎn)損失的免責(zé)條款。浦東專業(yè)合同律師   我國民法典確立免除故意或者重大過失造成合同一方當(dāng)事人財產(chǎn)的條款無效，是因為這種條款嚴(yán)重違反了誠實信用原則，如果允許這類條款的存在，就意味著允許一方當(dāng)事人可能利用這種條款欺騙對方當(dāng)事人，損害對方當(dāng)事人的合同權(quán)益，這是與民法典的立法目的完全相違背的。

　　三、對于本項規(guī)定需要注意的有兩點：

　　(1)對于免除一方當(dāng)事人因一般過失而給對方當(dāng)事人造成財產(chǎn)損失責(zé)任的條款，可以認(rèn)定為有效。

　　(2)必須是免除因故意或者重大過失給對方當(dāng)事人造成財產(chǎn)損失的條款無效。也就是說，對于故意或者重大過失行為必須限于財產(chǎn)損失，如果是免除人身傷害的條款不管是當(dāng)事人是否有故意或者重大過失，只要是免除對人身傷害責(zé)任的條款依據(jù)本條第一項的規(guī)定都應(yīng)當(dāng)使之無效。