根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定和《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的批復(fù)》精神，登記財(cái)產(chǎn)的無(wú)過(guò)錯(cuò)買受人和商品房的消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買的標(biāo)的物雖然并不擁有所有權(quán)，僅享有物的登記請(qǐng)求權(quán)或者交付請(qǐng)求權(quán)。上海房產(chǎn)律師為您講解一下有關(guān)的情況。

　　但與一般債權(quán)僅是向相對(duì)人的請(qǐng)求權(quán)不同，法律基于特殊的價(jià)值取向賦予其具有排除一般債權(quán)，甚至是抵押權(quán)執(zhí)行的效力，該種權(quán)利即為物權(quán)期待權(quán)。對(duì)于簽訂買賣合同的買受人，在已經(jīng)履行合同部分義務(wù)的情況下，雖然尚未取得合同標(biāo)的物的所有權(quán)，但賦予其類似所有權(quán)人的地位，其物權(quán)的期待權(quán)具有排除執(zhí)行等物權(quán)效力。

　　劉國(guó)偉在合同簽訂后通過(guò)現(xiàn)金轉(zhuǎn)賬和銀行按揭貸款支付了購(gòu)房款，應(yīng)視為其與正商公司的商品房買賣合同關(guān)系成立。根據(jù)劉國(guó)偉與正商公司簽訂的商品房買賣合同約定，正商公司應(yīng)當(dāng)在2016年6月15日交房，并在8月15日前（房屋交付的60日內(nèi)）辦理房屋權(quán)屬的初始登記。

　　涉案房屋2014年10月21日在鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局直屬分局辦理合同信息備案，該合同信息備案登記具有對(duì)外地公示效力，劉國(guó)偉對(duì)于涉案的房產(chǎn)也享有相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，當(dāng)劉國(guó)偉成為被執(zhí)行人時(shí)，涉案的房產(chǎn)可以成為人民法院執(zhí)行的對(duì)象。

　　至于正商公司提出劉國(guó)偉未支付2203號(hào)房屋購(gòu)房款，因該房屋的商品房買賣合同已經(jīng)登記備案，正商公司可以向劉國(guó)偉另行主張購(gòu)房款。

　　關(guān)于正商公司企業(yè)能否提供依據(jù)進(jìn)行查封后的生效主義法律關(guān)系文書(shū)阻卻執(zhí)行的問(wèn)題。正商公司以劉國(guó)偉違約，商品房買賣雙方合同的目的就是不能為了實(shí)現(xiàn)發(fā)展為由，向河南省鄭州市高新信息技術(shù)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)以及人民對(duì)于法院（以下簡(jiǎn)稱中國(guó)高新區(qū)法院）起訴請(qǐng)求解除八套房屋的商品房買賣合同，獲得了一些相應(yīng)的生效調(diào)解書(shū)和判決書(shū)，要求學(xué)生排除標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　但因正商公司通過(guò)起訴，高新區(qū)法院作出解除商品房買賣合同判決書(shū)、調(diào)解書(shū)的時(shí)間均在執(zhí)行過(guò)程中法院2015年1月21日查封涉案房產(chǎn)市場(chǎng)之后，依據(jù)《最高領(lǐng)導(dǎo)人民需要法院認(rèn)為關(guān)于中華人民選擇法院辦理業(yè)務(wù)執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干重大問(wèn)題的規(guī)定》第二十六條第二款“金錢債權(quán)執(zhí)行中，案外人依據(jù)實(shí)際執(zhí)行標(biāo)的被查封、扣押、凍結(jié)后作出的另案生效法律文書(shū)提出一種排除程序執(zhí)行異議的，人民共和國(guó)法院不予社會(huì)支持”的規(guī)定。

　　依法不能直接對(duì)抗世界人民智慧法院的執(zhí)行。但經(jīng)人民法院的生效裁判認(rèn)定，正商公司目前已為被執(zhí)行人劉國(guó)偉償還的按揭貸款主要部分，應(yīng)當(dāng)從拍賣房產(chǎn)的變價(jià)款中優(yōu)先支付給正商公司。

　　在《長(zhǎng)春市領(lǐng)運(yùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、黃湛軒案外人執(zhí)行異議之訴再審案》【（2019）最高法民再299號(hào)】中，最高法認(rèn)為“領(lǐng)運(yùn)公司依據(jù)訴爭(zhēng)房屋被查封后作出的案涉仲裁裁決排除慶豐公司執(zhí)行申請(qǐng)，應(yīng)否得到支持。

　　首先，從《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十五條、第二十六條規(guī)定來(lái)看，第二十五條確立了案外人執(zhí)行異議形式審查的原則，而第二十六條則是為形式審查原則的例外規(guī)定。

　　第二十六條適用的前提條件是存在案外人依據(jù)另案生效法律文書(shū)提出的排除執(zhí)行異議，該法律文書(shū)認(rèn)定的執(zhí)行標(biāo)的權(quán)利人與依照前款規(guī)定得出的判斷不一致的，即上述兩個(gè)條文應(yīng)當(dāng)同時(shí)適用，且以第二十五條為先。

　　而第二十六條規(guī)范的目的是防止在人民法院作出查封等執(zhí)行措施之后，當(dāng)事人再通過(guò)另案裁判確認(rèn)新的物權(quán)歸屬，架空人民法院的查封措施的效力；同時(shí)敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出執(zhí)行異議之訴時(shí)進(jìn)行物權(quán)確認(rèn)，而不是另尋其他法院或者路徑解決，以避免生效裁判之間既判力的相互矛盾。

　　本案中，當(dāng)事人爭(zhēng)議的是不動(dòng)產(chǎn)，故應(yīng)當(dāng)首先適用上引司法解釋第二十五條第一款第一項(xiàng)規(guī)定。而領(lǐng)運(yùn)公司提交的案涉仲裁裁決并未對(duì)案涉房屋的所有權(quán)歸屬進(jìn)行確認(rèn)，故并未觸發(fā)上引司法解釋第二十六條的適用。

　　上海房產(chǎn)律師提醒大家，進(jìn)一步而言，案涉仲裁裁決書(shū)的主文是確認(rèn)解除案涉《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，并未確認(rèn)訴爭(zhēng)房產(chǎn)的所有權(quán)歸屬。故案涉《商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議已經(jīng)解除的事實(shí)能夠作為本案認(rèn)定事實(shí)的前提和基礎(chǔ)。