在5年內(nèi)購買轉(zhuǎn)讓合同的有效期。雖然國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的意見和住房部等七部委頒布的社會福利住房管理辦法不屬于法律、行政法規(guī)，但它體現(xiàn)了國家對低收入群體權(quán)益的保護(hù)和社會公共利益的保護(hù)。上海房產(chǎn)糾紛律師帶您了解一下有關(guān)的情況。

　　經(jīng)濟(jì)適用房買方未購買經(jīng)濟(jì)適用房滿5年的，應(yīng)當(dāng)與他人簽訂經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同，交付或者同意在5年后轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房，不符合解決城市低收入社會福利住房家庭住房困難的政策目標(biāo)，擾亂社會秩序，損害其他低收入群體利益，應(yīng)當(dāng)視為侵犯社會公共利益，經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同無效。當(dāng)事人以不正當(dāng)手段辦理經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)撤銷該法。

　　購買5年后經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓合同的效力。購買經(jīng)濟(jì)適用房五年后，如果購房人再次轉(zhuǎn)讓房屋，此時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房可以流通。因此，經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同是有效的。當(dāng)事人要求辦理保障性住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)按照政府有關(guān)規(guī)定繳納土地收益。

　　要注意經(jīng)濟(jì)適用房和安置房的區(qū)別。對于安置房，有的地方也叫經(jīng)濟(jì)適用房，要求5年后上市交易。但在性質(zhì)上，《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》規(guī)定的安置房和經(jīng)濟(jì)適用房屬于不同的房屋，其政策目標(biāo)和保護(hù)的法益是不同的。在性質(zhì)上，拆遷安置房是對被拆遷人的整體補(bǔ)償，有對價(jià)；但是，經(jīng)濟(jì)適用房保護(hù)了城市低收入者的利益，有保障。

　　從保障群體來看，拆遷安置房包括農(nóng)村住房安置和城市住房安置，而經(jīng)濟(jì)適用房是以城市低收入者安置為主。因此，拆遷安置房買賣合同不涉及擾亂公共利益，應(yīng)認(rèn)定為有效。如果轉(zhuǎn)讓僅不滿5年，無法履行，當(dāng)事人要求5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，不予支持。

　　如何確定商品房合作開發(fā)合同的內(nèi)部效力和外部效力？商品房合作開發(fā)合同不具有對抗商品房內(nèi)部分割或分割中的第三人的效力。合作開發(fā)的商品房權(quán)屬登記在合作一方名下，該方將應(yīng)歸屬于另一方的商品房出賣給第三人，合作另一方主張商品房買賣合 同無效的，不予支持，除非第三人對此明知。

　　共同開發(fā)的商品房權(quán)屬登記在一方合伙人名下，另一方合伙人未辦理權(quán)屬變更登記直接與第三人簽訂商品房買賣合同的，該合同有效。賣方以售后租賃方式出售商品房的，人民法院不得支持當(dāng)事人的售后租賃無效主張，但符合最高人民法院第二條關(guān)于審理非法集資刑事案件具體適用法律若干問題解釋的除外。

　　二○一二年三月二十六日，原告陳姓人士與被告的房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商品房買賣合約，原告同意購買位于被告市中心的房屋，并同意于二○一二年十二月三十一日及在物業(yè)證交付使用后九十天內(nèi)交付。原告在2012年3月26日內(nèi)向被告支付了購買價(jià)款，被告向原告開具了收據(jù)。到目前為止，被告沒有把房子交給原告。因此，法院請求裁定：命令被告交付原告購買房屋。命令被告向原告支付拖欠的違約。

　　被告辯稱，合同簽署后，商品房銷售沒有在網(wǎng)上登記。因此，合同不能證明房屋買賣合同中存在原告－被告關(guān)系。因此，原告的訴訟請求不成立。

　　法院關(guān)于審理企業(yè)認(rèn)為：當(dāng)事人一方以商品房預(yù)售合同未進(jìn)行商品房銷售以及網(wǎng)上信息登記，請求確認(rèn)勞動合同無效的，不予社會支持。被告未按照相關(guān)合同的約定向原告交付房屋，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)提供相應(yīng)的違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

　　最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律問題的第六條規(guī)定，當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同尚未依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定登記備案為由，提出確認(rèn)合同無效的請求，不予支持。當(dāng)事人約定商品房預(yù)售合同在辦理登記備案手續(xù)的基礎(chǔ)上生效的，應(yīng)當(dāng)遵守約定，但當(dāng)事人一方履行主要義務(wù)，另一方接受的除外。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師認(rèn)為，被告在簽訂合同后沒有在互聯(lián)網(wǎng)上登記銷售商品房，因此認(rèn)為合同不能證明原合同之間存在合同關(guān)系的論點(diǎn)，不應(yīng)支持被告。因此，原告與被告簽訂的商品房買賣合同是有效合同，法院的判決是合法的、適當(dāng)?shù)摹?