2020年5月，住在上海的吳計劃花1550萬元在黃浦區買一套180.09平方米的商品房。沒想到，首付745萬元后，因銀行貸款審批延誤無法按合同規定時間支付余額的吳被賣方起訴法院。

　　法院最終判決吳婷穎敗訴。她不僅要退房，還要支付違約金、房屋裝修費等497.32萬元，被很多網友稱為最差買家。

　　兩次付款逾期

　　1月19日，記者通過中國裁判文件網上判決，梳理了案件的來龍去脈。

　　從判決中可以看出，2020年5月17日，吳婷穎通過中介機構與賣方范軍達成房屋轉讓協議，吳婷穎提前支付了100萬元定金和400萬元購房款。

　　2020年5月30日，吳婷穎與范軍簽署補充條款，約定房價1550萬元，賣方提前交房。吳婷穎需要在2020年6月30日之前完成745萬元的首付。

　　然而，吳婷穎未能按時補足剩余首付245萬元。雙方必須在7月2日再次簽署補充條款。這一次，他們同意懲罰條款：自2020年7月1日至付款之日起，利息損失按每天2.73萬元支付，本金為245萬元。吳婷穎必須在2020年7月31日前一次性支付上述費用。未按時支付的，房屋銷售合同將自動終止。吳婷穎應支付違約金（合同總價的20%），并賠償范軍等原裝修損失180萬元。

　　協議結束后，吳婷穎于7月13日支付逾期付款利息，首付745萬元，余額745萬元，將于8月30日轉讓前全部支付。

　　出乎意料的是，由于銀行審批延誤，吳婷穎的購房余額再次逾期。


                                                
 

　　沒有房子我們要賠近500萬

　　2020年9月15日，范軍等發出律師函，通知吳婷穎在收到信后3天內支付余額。如果他們仍然不付款，他們有權終止合同，并要求賠償違約金和裝修損失。9月30日，由于吳婷穎仍未付款，范軍要求吳婷穎搬出并歸還房屋，并支付房屋總價20%的違約金，房屋裝修損失180萬元。

　　2020年10月29日，吳婷穎成功批準了上海某銀行申請的745萬元貸款金額，要求繼續履行合同，但此時賣方不愿出售，并將吳婷穎告上法庭。

　　2021年6月25日，上海市黃浦區人民法院作出一審判決：吳婷穎的房屋轉讓協議終止；房屋必須在判決生效后10天內搬出。逾期的，按1000元/天額外繳納房屋占有費；吳婷穎應賠償300萬元違約金、180萬元房屋裝修費和4.6萬元案件受理費。

　　一審結束后，吳婷穎和范上訴。2021年12月1日，上海市第二中級人民法院駁回上訴，維持原判。吳婷穎將承擔272萬元的案件受理費。

　　上海房產律師分析

　　本案的重點是賣方是否有權單方面終止合同，買方是否足以導致買方合同的根本違約和終止。

　　根據《中華人民共和國民法典》第五百六十三條的法律規定，上海法院的判決是合法但不合理的：在沒有證據證明賣方實際損失的情況下，應當實現合同法鼓勵交易的制度目的，以保持市場交易的穩定。從法律公平的角度來看，違約方也可以承擔違約責任，不建議賣方以此為由終止合同。從我在重慶遇到的類似案件來看，我基本上需要繼續履行合同。

　　吳最終不僅失去了房子，還支付了近500萬元的違約金和房屋裝修費，被稱為最慘的買家。這一結果對公眾認知有一定的影響：如果賣方沒有實際損失，則直接判決終止合同，這不符合鼓勵交易的目的。我希望在大宗商品交易的過程中，盡量使每個交易環節合法化，以避免此類糾紛。

　　從兩次審判過程來看，賣方律師參與了合同的簽訂、履行和爭議，奠定了良好的基礎，是賣方勝訴的關鍵；相比之下，買方沒有充分表達繼續履行合同的必要性，值得反思。上海房產律師?