東方明珠臨近律師分析不適用最高法《商品房買賣解釋》情況

　　1. 最高法提審案件|不存在真實(shí)的商品房買賣關(guān)系，買受人請(qǐng)求開發(fā)商按照商品房買賣合同約定，辦理房屋過戶登記的，應(yīng)予駁回

　　買受人與開發(fā)商均主張雙方之間存在真實(shí)有效的商品房買賣關(guān)系，并依據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”的規(guī)定，對(duì)抗承包人建設(shè)工程價(jià)款請(qǐng)求權(quán)，但在簽訂購房合同、支付購房款等重要事實(shí)上存在眾多疑點(diǎn)，雙方多次陳述不一、前后矛盾，據(jù)以認(rèn)定雙方之間存在真實(shí)的商品房買賣關(guān)系的依據(jù)明顯不足。在此情況下，買受人請(qǐng)求開發(fā)商按照商品房買賣合同約定，辦理房屋過戶登記的，應(yīng)予駁回。
 

　　2. 房產(chǎn)買賣中法院不能判決違約方過戶登記的10種情形

　　房屋買賣合同簽訂后，原則上一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同，而另一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規(guī)定情形的除外。律師提示在原則之外，即使違約方違約守約方也不能訴請(qǐng)法院判決違約方繼續(xù)履行合同，履行過戶義務(wù)。
 

　　3. 實(shí)踐視角下商品房買賣“雙合同”糾紛處理分析

　　法院實(shí)踐對(duì)商品房買賣“雙合同”中“裝修合同”效力認(rèn)定不一，并呈現(xiàn)對(duì)當(dāng)事人交易安排加以更多規(guī)制的傾向。在合同有效語境之下，裝修造價(jià)差額返還糾紛較為常見且所涉復(fù)雜。合同程序正義應(yīng)是差價(jià)返還裁判考量的重要因素。對(duì)于違約金基數(shù)及承擔(dān)主體的司法認(rèn)定，東方明珠臨近房產(chǎn)律師則以遵循合同真意為原則。商事仲裁作為注重合同自治和行業(yè)習(xí)慣的爭(zhēng)議解決方式，對(duì)于否定合同效力、認(rèn)定法律責(zé)任持更為審慎態(tài)度。

　　4. 最高法|對(duì)小產(chǎn)權(quán)房、無證房、預(yù)售商品房的執(zhí)行處置及法律依據(jù)

　　隨著執(zhí)行力度的加大，各省根據(jù)自省的現(xiàn)狀，及依據(jù)《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題》的通知、《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》等相關(guān)法律紛紛出臺(tái)相應(yīng)的解決方案。依江蘇省為例，為解決執(zhí)行工作中較為突出的疑難問題，統(tǒng)一全省執(zhí)行尺度，根據(jù)相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定及精神，結(jié)合執(zhí)行工作實(shí)際，制定了《關(guān)于執(zhí)行疑難問題的解答蘇高法[2018]86號(hào)》的解答
 

　　5. 最高法|經(jīng)典房屋買賣合同糾紛案：預(yù)約還是本約？解除還是繼續(xù)履行？

　　預(yù)約，即“約定將來訂立一定契約的契約”。通常，人們把將來要訂立的契約稱為本約，而以訂立本約為其標(biāo)的合同便是預(yù)約。因?qū)嶋H中預(yù)約的形態(tài)多種多樣，僅根據(jù)當(dāng)事人合意內(nèi)容上是否全面，并不能準(zhǔn)確的界定預(yù)約和本約。東方明珠臨近房產(chǎn)律師因此，界定當(dāng)事人之間訂立的合同是預(yù)約還是本約，根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示。判斷當(dāng)事人之間存在預(yù)約還是本約關(guān)系，不能簡(jiǎn)單孤立的僅憑借雙方之間訂立的協(xié)議來加以認(rèn)定，而是應(yīng)當(dāng)綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)行的磋商甚至具體的履行行為等事實(shí)，從中探尋當(dāng)事人的真實(shí)意思，并據(jù)此對(duì)當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準(zhǔn)確的界定。

　　6. 案例研究|出賣人未以明示方式表示撤銷要約、解除房屋買賣合同，又與案外人簽訂合同構(gòu)成根本違約！

　　本案中，原買受人與出賣人訂立了房屋買賣合同，并通過變更協(xié)議將權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)移給了新買受人，出賣人在買賣合同及協(xié)議中均簽署了名字，表明其發(fā)出要約且接受要約的意思表示的約束。出賣人未以明示的方式表示撤銷要約或解除合同，故所簽合同及協(xié)議成立且生效，各方應(yīng)按約履行。

　　出賣人與案外人簽訂新的房屋買賣合同，其行為已導(dǎo)致出賣人與買受人之間的的合同無法繼續(xù)履行，且出賣人的根本違約行為與合同不能履行存在因果關(guān)系，故法院判決適用定金罰則，出賣人需雙倍返還定金，并按約定賠償律師費(fèi)。
 

　　7. 商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議的效力|最新案例+法官解析

　　商品房買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議與主合同一致，同樣可能存在格式條款，對(duì)于其效力的認(rèn)定，應(yīng)根據(jù)條款約定的內(nèi)容及具體履行情況，綜合判斷是否存在免除開發(fā)商責(zé)任或排除購房人主要權(quán)利的無效情形。
 

　　8. 房屋買賣合同訂立前、后及履行環(huán)節(jié)明顯與交易習(xí)慣和生活常理不符，法院認(rèn)定系惡意串通簽訂，無效！

　　惡意串通，損害第三人利益的合同，應(yīng)屬無效合同。房產(chǎn)價(jià)值較大，交易時(shí)作為理性的經(jīng)濟(jì)人，應(yīng)盡到謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，未看房就簽約，非理性經(jīng)濟(jì)人所為；作為大宗買賣，應(yīng)明知房屋的市場(chǎng)價(jià)格，以遠(yuǎn)低于鑒定價(jià)值的價(jià)格成交不符合生活常理；……從訂立、履行、交易價(jià)格等方面來看，惡意串通，損害了出賣人利益的房屋買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為無效。
 

　　要點(diǎn)提示：商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并向社會(huì)公開銷售的房屋。不具備商品房開發(fā)主體資格的個(gè)人或組織以合作建房方式開發(fā)建成的房屋是私有房屋而非商品房，其買賣不適用《商品房買賣解釋》，可根據(jù)一般的房屋買賣行為規(guī)則加以規(guī)范。
 

　　案件詳情：原告: 余某（上訴人）被告：李某1、李某2、李某3、林某（被上訴人）。2006年1月6日，蘇某等十一戶通過公開拍賣方式單獨(dú)或共同取得了位于第4號(hào)至第9號(hào)的國有土地使用權(quán)。上述土地共占地1313平方米，土地用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地或城鎮(zhèn)住宅用地，土地使用權(quán)出讓年限為50年。2011年12月28日，李某3、李某1、李某2、羅某與上述享有國有土地使用權(quán)人（即蘇某等十一戶）簽訂了《合作建房合同》和《合作建房附加合同》，約定由蘇某等十一戶提供其各自或共同享有的國有土地使用權(quán)，由李某3、李某1、李某2、羅某提供建房資金，由其四人負(fù)責(zé)開發(fā)建成一棟地下一層地上十二層的商住樓。后羅某因故退出并將其權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給了林某。

　　2012年12月3日，為了預(yù)定涉案房屋，余某與李某2、李某3簽訂了《房屋出售合同》。2013年9月23日，李某2代表項(xiàng)目部（出賣人，即甲方）與余某（買受人，即乙方）正式簽訂了《商品房買賣合同》。載明：甲方經(jīng)批準(zhǔn)將蘇某等所屬以出讓方式取得的土地進(jìn)行合作開發(fā)。合同另對(duì)該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案、商品房建筑面積（計(jì)價(jià)面積和產(chǎn)權(quán)證面積）、價(jià)款及支付、房屋交付、辦證、違約責(zé)任、延期交房等進(jìn)行了約定。合同簽訂后，余某陸續(xù)繳納購房款、契稅和房屋維修資金、水電燃?xì)獬跹b費(fèi)和（房產(chǎn)證、土地證）辦證費(fèi)等費(fèi)用共計(jì)326645元。2014年12月20日，李某1、李某3、李某2、林某以短信方式通知余某于2014年12月28日收房，因余某對(duì)房屋質(zhì)量問題提出異議，余某未同意收房并報(bào)案。后余某等多次找政府相關(guān)部門進(jìn)行維權(quán)，政府相關(guān)部進(jìn)行了協(xié)調(diào)處理，因雙方分歧較大，協(xié)調(diào)未果。

　　1.上述《合作建房合同》和《合作建房附加合同》于2015年4月27日經(jīng)法院確認(rèn)有效。李某1、李某3、林某向李某2出具授權(quán)委托書，授權(quán)其與業(yè)主簽訂商品房買賣合同。四人與蘇某等十一人以出讓方式取得的土地進(jìn)行合作開發(fā)，擬定項(xiàng)目名稱并對(duì)外出售。
 

　　2.2013年2月30日，蘇某等十一戶作為發(fā)包人將案涉項(xiàng)目建設(shè)工程發(fā)包給了某建筑工程公司。2013年5月3日，城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃管理辦公室對(duì)蘇某等十一戶案涉項(xiàng)目建設(shè)工程發(fā)放了建設(shè)工程放線通知單。2015年3月25日，城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃管理辦公室出具證明，證明蘇某等11戶憑發(fā)放的建設(shè)工程放線通知單就可直接放線開工。該建設(shè)工程總建筑面積為17509.28平方米（其中地下1326.3平方米），建筑用地面積1310.2平方米。該項(xiàng)目于2013年3月6日開工建設(shè)，土建部分于2014年10月竣工，但是該建設(shè)工程至今并未進(jìn)行竣工驗(yàn)收。
 

　　3.案涉項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人是林某，李某2主管財(cái)務(wù)、李某3主管協(xié)調(diào)工作、李某1進(jìn)行出資，該項(xiàng)目部并無房地產(chǎn)開發(fā)資格。案涉項(xiàng)目至今（本案一審辯論終結(jié)前）未辦理建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，李某1、李某3、李某2、林某亦無商品房預(yù)售許可證。2015年5月28日，李某2等四人向房地產(chǎn)管理局申請(qǐng)對(duì)案涉建設(shè)項(xiàng)目“地下層和4-12層房屋產(chǎn)權(quán)”進(jìn)行房產(chǎn)過戶登記。經(jīng)房地產(chǎn)管理局初審認(rèn)定，該項(xiàng)目具備產(chǎn)權(quán)首次登記的必備條件，初始登記可以頒證到十一位國有土地使用權(quán)人名下。案涉項(xiàng)目地下層和4-12層房屋產(chǎn)權(quán)可以過戶登記。李某2等已與案涉項(xiàng)目買受人簽訂的房屋買賣合同，如買賣雙方對(duì)合同內(nèi)容不持異議或經(jīng)法律程序確認(rèn)買賣合同有效并發(fā)生法律效力，東方明珠臨近房產(chǎn)律師亦可以通過轉(zhuǎn)移登記過戶到買受人名下。2015年5月28日，蘇某夫婦以共同共有的方式取得了房屋所有權(quán)證，即案涉項(xiàng)目606號(hào)房、608號(hào)房、609號(hào)房、1014號(hào)房、715號(hào)房均已初始登記到蘇某夫婦名下。余某訴請(qǐng)確認(rèn)其與被告簽訂的合同無效并要求全額返還購房款并賠償已付房款的利息損失。

　　案件解析：1. 因《商品房買賣合同》引發(fā)糾紛，為何不適用最高法《商品房買賣解釋》？

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣解釋》）第一條之規(guī)定“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同”。由此可見，商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并向社會(huì)公開銷售的房屋，而商品房開發(fā)有嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營主體，其開發(fā)建造房屋的目的就是向社會(huì)出售并獲取利潤，而且從房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易情況來看，大多數(shù)的房屋買賣合同標(biāo)的物都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并出售的房屋，大多數(shù)的糾紛也是由此引發(fā)的。而其他的房屋買賣則不具備此類性質(zhì)和目的。即便有些個(gè)人或組織專門在房屋交易市場(chǎng)以買賣房屋投資經(jīng)營并獲取利潤，但這僅僅是賺取房屋使用價(jià)值差價(jià)的交易行為，這與私有房屋的買賣行為基本一致，可根據(jù)一般的房屋買賣行為規(guī)則加以規(guī)范，而不屬于法律意義上的商品房買賣。
 

　　本案中，李某1、李某3、李某2、林某是與蘇某等十一位國有土地使用權(quán)人以名義上的合作建房方式開發(fā)房地產(chǎn)，李某1、李某3、李某2、林某與蘇某等均不具備商品房開發(fā)的主體資格，其所建成的房屋并非《商品房買賣解釋》所稱的商品房，只能是普通意義上的私有房屋。李某1、李某3、李某2、林某與余某簽訂的房屋買賣合同雖然冠以《商品房買賣合同》的名稱，但是從合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容來說其屬普通意義上的私有房屋買賣行為，而且李某1、李某3、李某2、林某是以個(gè)人名義將私有房屋進(jìn)行出售，其行為實(shí)際上是在賺取房屋使用價(jià)值的差價(jià)，其所出售的房屋雖然名義上稱為商品房，但是實(shí)際上并非是法律意義上的商品房，東方明珠臨近房產(chǎn)律師故本案標(biāo)的物無法被認(rèn)定為商品房，也就不應(yīng)當(dāng)適用規(guī)制商品房買賣行為的相關(guān)規(guī)定。

　　涉案法條：《中華人民共和國合同法》（1999年10月01日起實(shí)行，現(xiàn)已失效）

　　第八條　【依合同履行義務(wù)原則】依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。
 

　　第四十四條　【合同的生效】依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。
 

　　第五十二條　【合同無效的法定情形】有下列情形之一的，合同無效：

　　（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

　　（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

　　（三）以合法形式掩蓋非法目的；

　　（四）損害社會(huì)公共利益；

　　（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

　　《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》（2009年05月13日起實(shí)行，現(xiàn)已失效）
 

　　第十四條 合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。《中華人民共和國物權(quán)法》（2007年10月01日起實(shí)行，現(xiàn)已失效）
 

　　第十五條　【合同效力和物權(quán)效力區(qū)分】當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2020年01月01日修正，現(xiàn)行有效）
 

　　第二十八條 依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。
 

　　第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓:

　　（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

　　（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

　　（三）依法收回土地使用權(quán)的；

　　（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

　　（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

　　（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

　　（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2021年01月01日修正，現(xiàn)行有效）
 

　　第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

　　《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020年01月01日修正，現(xiàn)行有效）

　　第三條　當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。上海律師免費(fèi)咨詢網(wǎng)