征收拆遷評估是征收國有土地上房屋的法定程序。根據(jù)《征收與補(bǔ)償條例》的有關(guān)規(guī)定，被征收房屋的價值由有資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估方法評估確定。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)由拆遷戶協(xié)商選定，拆遷戶應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)提前協(xié)商。能夠達(dá)成協(xié)議且選定的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)符合法定估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)要求的，由被拆遷戶選定的估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價；協(xié)商不成的，采取投票、抽簽、搖號、競價等多數(shù)決定、隨機(jī)抽取的方式確定。確定房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的全過程應(yīng)當(dāng)公開、公平、公正。然而，在實踐中，上海動遷律師發(fā)現(xiàn)很多征收拆遷評估存在很大的問題。甚至是評估機(jī)構(gòu)何時決定搬遷，更不用說談判決定或投票了。根據(jù)《征收補(bǔ)償條例》第十九條的規(guī)定，對被征收房屋的評估價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請審查評估。對評審結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評審專家委員會申請評審。

　　住房評估的方法有市場法、收益法、成本法等，而評估的內(nèi)容一般包括住房占用范圍內(nèi)的土地價格、房屋收費價值、建筑安裝成本、裝修部分成本、被征收房屋價值占主要比例。

　　被征收房屋價值以評估價格為準(zhǔn)，具體計算公式為：評估對象價格=某類房屋基準(zhǔn)價格×(1+樓層修正系數(shù)）×(1+朝向修正系數(shù)）×(1+其他因素修正系數(shù)）+房屋裝修價格。

　　評估管理機(jī)構(gòu)可以用中國市場分析比較法或成本法可以確定某類型房屋的基準(zhǔn)價格，然后我們根據(jù)企業(yè)不同房屋的樓層、朝向、采光、通風(fēng)、功能設(shè)計布局、成新度、維護(hù)保養(yǎng)等因素，對該基準(zhǔn)價格方面進(jìn)行一個適當(dāng)?shù)男拚纱说贸鰧τ诓煌课莸脑u估產(chǎn)品價格。其中，市場比較法就是學(xué)生在被拆遷房屋同一供需圈收集成交時間不超過1年的市場經(jīng)濟(jì)交易活動案例，另對比與估價對象的區(qū)位、建筑工程結(jié)構(gòu)等相同或相近的建筑市場價，就是通過拆遷律師常說的被拆遷房屋周邊國家類似我國房地產(chǎn)的市場信息交易商品價格。

　　【拆遷補(bǔ)償】房屋征收的貨幣補(bǔ)償金額=評估機(jī)構(gòu)確定的被征地房屋市場價格（包括房屋裝修、裝修等約定或評估的補(bǔ)償金額）+搬遷費+臨時安置費+因該房屋停業(yè)而產(chǎn)生的營業(yè)用房損失（非營業(yè)用房不予補(bǔ)償）

　　其中，分?jǐn)們r如上所述； 重新安置費用是重新安置的實際費用或當(dāng)事方商定的一定數(shù)額的重新安置補(bǔ)助金； 臨時重新安置費用是在沒有周轉(zhuǎn)空間的情況下、由收款方支付的臨時重新安置費或在商定的過渡期之后支付的過渡費。

　　選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，必要時支付房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價補(bǔ)償，具體計算公式為：差價補(bǔ)償金額=被征收房屋評估價+房屋裝修約定或評估的補(bǔ)償金額－取得的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換評估價。

　　非住宅建筑房屋進(jìn)行征收企業(yè)貨幣資金補(bǔ)償與住宅房屋征收補(bǔ)償自己最大的差別主要在于停產(chǎn)停業(yè)損失以及部分的補(bǔ)償。征收商鋪、廠房等非住宅房屋時，應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)的期限等因素分析確定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金額，具體數(shù)據(jù)計算教學(xué)方法由各省、自治區(qū)、直轄市制定。談過了一個評估、說過了補(bǔ)償，房屋進(jìn)行價值我們就可以通過結(jié)合自家房屋性質(zhì)、現(xiàn)狀大概估算了！上海動遷律師希望拆遷安置戶要多多了解相關(guān)的法律知識，通過法律途徑保護(hù)自己的合法權(quán)益。