1.未償還貸款的房屋可以轉(zhuǎn)讓嗎？
首先，未償還貸款的房屋在實(shí)際操作中可以買(mǎi)賣(mài)，但必須在前期做相應(yīng)的工作。具體操作方向和程序必須根據(jù)該房地產(chǎn)的具體情況和房主的具體要求來(lái)決定。
第二，房地產(chǎn)最好在交易前付清貸款。這不但會(huì)使房地產(chǎn)交易更快，還會(huì)讓買(mǎi)家多一份放心。但如果大家由于種種原因?qū)е沦J款未償還，那么，未償還貸款的房屋如何轉(zhuǎn)讓呢？這篇文章給大家推薦幾種轉(zhuǎn)讓有貸款的房產(chǎn)的具體方法，大家可以根據(jù)自己的具體情況和實(shí)際需要來(lái)選擇。
2.如何轉(zhuǎn)讓有貸款的房子？
(1)如何轉(zhuǎn)讓有貸款的房屋:抵押貸款。
在二手房買(mǎi)賣(mài)中，最簡(jiǎn)單、最直接的方法就是將個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限，變更借款人或變更抵押貸款。
但是，北京等一些城市在2007年底暫停了二手房交易中的抵押轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)。據(jù)了解，停止抵押貸款的主要目的是控制銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)，擠出房地產(chǎn)和股市泡沫。然而，根據(jù)業(yè)內(nèi)專家的分析，抵押貸款業(yè)務(wù)不應(yīng)該永久停止。因此，在考慮出售未償還貸款的房地產(chǎn)之前，每個(gè)人都應(yīng)該去當(dāng)?shù)劂y行碰運(yùn)氣。
(2)如何轉(zhuǎn)讓有貸款的房屋:用買(mǎi)方的首付款支付剩余貸款。
這是目前二手房交易中應(yīng)用最廣泛的模式。這種方式適用于原業(yè)主貸款額度較低或大量歸還后剩余貸款數(shù)量較少的情況。一般情況下，買(mǎi)方會(huì)承認(rèn)首付總成交額的30%-40%，賣(mài)方可以用買(mǎi)方的首付支付剩余貸款，然后取消房產(chǎn)抵押登記，進(jìn)行下一筆交易。
(3)如何轉(zhuǎn)讓有貸款的房屋:利用銀行貸款支付剩余貸款。
如果賣(mài)方想在出售房地產(chǎn)前還清貸款，或者買(mǎi)方看好但不愿意購(gòu)買(mǎi)未付貸款的房地產(chǎn)，可以采取這種方式。但前提是業(yè)主有銀行認(rèn)可的抵押(如其他房地產(chǎn))申請(qǐng)貸款。這樣業(yè)主就可以通過(guò)抵押貸款向銀行借一定的錢(qián)來(lái)支付他們想賣(mài)的房地產(chǎn)貸款，從而促進(jìn)交易的成功。
購(gòu)買(mǎi)尚未償還貸款的房屋是否存在風(fēng)險(xiǎn)？
據(jù)悉，由于賣(mài)方的房屋有貸在身，即其房產(chǎn)仍在銀行抵押，需要償還尾款才能解押，因此，在銷售此類房產(chǎn)時(shí)，中介方將采取讓買(mǎi)方支付首付，向賣(mài)方償還貸款的方式，這也是目前行業(yè)中常見(jiàn)的做法。解除抵押后，買(mǎi)方可以申請(qǐng)貸款，貸款審批通過(guò)后可以辦理過(guò)戶手續(xù)。
事實(shí)上，在此期間，最主要的風(fēng)險(xiǎn)在于買(mǎi)方幫助賣(mài)方償還貸款后出現(xiàn)：一是賣(mài)方對(duì)價(jià)格反悔，二是在買(mǎi)方已墊資解押房產(chǎn)，但尚未辦理過(guò)戶的這段時(shí)間，房東發(fā)生了債權(quán)債務(wù)糾紛，二是賣(mài)方惡意詐騙。徐匯區(qū)房產(chǎn)糾紛律師
許多人在規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)時(shí)依賴于公證。許多購(gòu)房者也認(rèn)為這一舉動(dòng)具有法律效力。事實(shí)上，事實(shí)并非如此。一些業(yè)內(nèi)律師表示，房屋公證只能證明交易雙方之間存在買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，并不意味著房屋公證后歸買(mǎi)方所有。
這就是說(shuō)，在沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓之前，房屋的產(chǎn)權(quán)仍然屬于賣(mài)方。在此期間，如果賣(mài)方未經(jīng)允許將房屋賣(mài)給第三方，房屋產(chǎn)權(quán)將發(fā)生變化；如果賣(mài)方有債權(quán)債務(wù)糾紛，法院將房產(chǎn)凍結(jié)，即使買(mǎi)方已經(jīng)支付了房?jī)r(jià)，也無(wú)法維護(hù)自己的權(quán)益。
據(jù)悉，許多已貸款的二手合同房，在實(shí)際操作中往往是可以買(mǎi)賣(mài)的，但買(mǎi)主在交易前必須先確認(rèn)房屋的所有權(quán)，是否可以辦理兩證，銀行是否允許提前還貸。另外，還應(yīng)了解賣(mài)方是否是該房屋的唯一所有權(quán)人。若房屋所有權(quán)人為夫妻或多人共享，則買(mǎi)賣(mài)須經(jīng)所有權(quán)人同意。
4.如何避免購(gòu)買(mǎi)貸款未償還房屋的風(fēng)險(xiǎn)？
對(duì)于這種既未償還貸款又未辦理兩證的合同法，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前進(jìn)行預(yù)告登記，可以防范法律風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該房地產(chǎn)的，無(wú)物權(quán)效力。
對(duì)于未償還貸款的二手住宅，賣(mài)方要求買(mǎi)方償還貸款后再過(guò)戶，首先要約定支付方式，買(mǎi)方為賣(mài)方償還貸款的金額如何操作等要慎重決定，償還和過(guò)戶的期限也要明確約定條款，不能模糊。
對(duì)于未償還貸款的二手住宅，通過(guò)中介進(jìn)行交易的話，重點(diǎn)是如何簽訂合同。在合同中，一般明確約定住宅所有權(quán)和價(jià)格、稅金負(fù)擔(dān)方式、支付方式、交付期限和違約責(zé)任等交易相關(guān)事項(xiàng)，約束三方行為，避免不必要的糾紛。