一、業(yè)主的車輛在小區(qū)內(nèi)被盜的情形  物業(yè)合同糾紛,上海物業(yè)合同糾紛律師,上海資深合同律師

　　1、業(yè)主的車輛在小區(qū)內(nèi)被盜，此時業(yè)主應(yīng)當(dāng)對如下事項承擔(dān)舉證責(zé)任：

　　(1)將車停放在車位或車庫的事實；

　　(2)盡到了該盡的防范義務(wù)，如車門鎖、報警裝置的完好性等；

　　(3)車輛的價值。

　　2、物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)的舉證責(zé)任是：

　　(1)小區(qū)內(nèi)治安狀況的總體情況。總體情況良好，可以證明物業(yè)公司在履行安保義務(wù)上是沒有過錯的。如果總體情況不好，正如前文所述，經(jīng)常有打架斗毆，失竊失盜現(xiàn)象發(fā)生，就可以認定物業(yè)公司有過錯。

　　(2)各種制度是否健全及遵守情況。

　　(3)必要的設(shè)施、措施及配備的相關(guān)人員的情況。比如，小區(qū)與外界通道是否設(shè)置了門衛(wèi)及值班記錄，值班記錄主要用以證明有人值守。從常理講，要求門衛(wèi)對所有進出人員進行登記是不可能的。

　　(4)在主通道及統(tǒng)一停車車位或車庫周圍設(shè)置的防范措施是否符合合同約定，如夜間巡邏、電子監(jiān)控設(shè)施、單獨的值班室及值班人員等等。防范程度應(yīng)當(dāng)與業(yè)主支付的服務(wù)費對等。正如你不能要求豪華賓館與一般招待所對住宿顧客的人身、財物的安保注意義務(wù)是一樣的。

　　二、小區(qū)內(nèi)發(fā)生入室盜竊、搶劫，造成業(yè)主人身傷害、財產(chǎn)受損的情形

　　1、此時物業(yè)公司一般應(yīng)從以下幾面舉證證明已履行合同約定的安保義務(wù)：

　　(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)；

　　(2)從事保安服務(wù)的人員按國家有關(guān)規(guī)定具備職業(yè)資格；

　　(3)健全的保安服務(wù)制度；

　　(4)按制度履行注意義務(wù)的記錄或證明，如值班日志、重大事故報告記錄等；

　　(5)為履行安保義務(wù)所采取的措施、配備的設(shè)施及必要的宣傳等。

　　三、業(yè)主無過錯、物業(yè)公司無違約無過錯的情形的處理

　　小區(qū)內(nèi)車輛被盜、業(yè)主人身被傷害、居家內(nèi)財物被盜被搶，很多情況下，業(yè)主本身沒有過錯，而物業(yè)公司也能證明按合同全面履行了注意義務(wù)，也無明顯過錯。此時，業(yè)主訴訟到法院要求物業(yè)公司賠償，是很難勝訴的。

　　面對此種情形，法院也不能簡單駁回了事，多做做法律宣傳和調(diào)解工作，達到業(yè)主撤訴或雙方調(diào)解而息訴的目的。對物業(yè)公司是不是可以不收或少收物業(yè)服務(wù)費。

　　無效的合同和被撤銷的合同何時開始無效呢？物業(yè)合同糾紛,上海物業(yè)合同糾紛律師,上海資深合同律師

　　合同被確認無效或者被撤銷了之后，將會導(dǎo)致合同自開始就無效的法律后果。

　　所謂的自始無效，就是指合同被確認了無效之后，將溯及既往，從合同成立之時就是無效的。《民法通則》第五十八條規(guī)定：無效的民事行為，從行為開始時就沒有法律約束力。

　　由此可見，被確認無效的合同或者被撤銷的合同是自始就無效的，并非是從確認無效的時候才無效。因此對于無效的合同來說，因為其內(nèi)容違反了法律和公共利益，當(dāng)事人即使事后對合同進行追認，也不可能使這些合同發(fā)生法律效力，更加不可能產(chǎn)生當(dāng)事人所預(yù)期希望達到的法律效果。