01.  購(gòu)房時(shí)如何防范開(kāi)發(fā)商“一房二賣(mài)”情形的發(fā)生？

　　相關(guān)法條

　　第二百零八條  【物權(quán)公示原則】不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。

　　上海房屋糾紛律師事務(wù)所解答

　　在期房買(mǎi)賣(mài)交易中，經(jīng)常出現(xiàn)“一房二賣(mài)”的情形，開(kāi)發(fā)商將期房賣(mài)給消費(fèi)者后，因其他原因又將同一套房轉(zhuǎn)賣(mài)出去。為了保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，實(shí)踐中存在三種方式阻卻第三人善意取得。

　　（1）預(yù)告登記

　　《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第85條第1款規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以按照約定申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記：（一）商品房等不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售的；（二）不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、抵押的；（三）以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押權(quán)的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。”預(yù)購(gòu)商品房可以申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)告登記有很強(qiáng)的公示效力。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>物權(quán)編的解釋?zhuān)ㄒ唬返?5條規(guī)定，具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)：（二）預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意。因此，預(yù)告登記可以阻卻第三人善意取得。

　　（2）網(wǎng)簽制度

　　房地產(chǎn)交易領(lǐng)域中的網(wǎng)簽制度，指的是房地產(chǎn)交易雙方簽訂合同后，到相關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案，形成網(wǎng)簽號(hào)在網(wǎng)上公布并供相關(guān)當(dāng)事人查詢(xún)。網(wǎng)簽制度是一個(gè)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)，目的也是為了防止“一房二賣(mài)”甚至“一房多賣(mài)”。與預(yù)告登記主要記載的是與物權(quán)變動(dòng)有關(guān)信息不同，網(wǎng)簽信息更詳細(xì)更具體，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息，如企業(yè)資質(zhì)及證書(shū)號(hào)、銀行信用等級(jí)等；樓盤(pán)信息，如綠化率、容積率、間距、總建筑面積等，以及商品房預(yù)售許可證號(hào)或者房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)等情況。

　　（3）購(gòu)房合同備案制度

　　依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。”預(yù)售商品房必須辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，這也是防止“一房二賣(mài)”的有效途徑之一。

　　三種方式相比，法律效力最強(qiáng)的是預(yù)告登記，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不能處分該不動(dòng)產(chǎn)；其次是購(gòu)房合同備案制度；最后才是網(wǎng)簽制度。因網(wǎng)簽制度只是作為一個(gè)行政管理手段，是房地產(chǎn)管理部門(mén)為規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)依法銷(xiāo)售房屋，防止“一房多賣(mài)”而建立的網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng)。

　　解答出處

　　摘自最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編：《中華人民共和國(guó)民法典物權(quán)編理解與適用（上）》，人民法院出版社2020年版，第45～46頁(yè)。

　　物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅之動(dòng)產(chǎn)交付

　　02

　　如何依據(jù)《民法典》指示交付的規(guī)定行使對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)？

　　相關(guān)法條

　　第二百二十七條  【指示交付】動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。

　　解答

　　《民法典》第227條將原《物權(quán)法》第26條中的“依法”二字刪除，允許沒(méi)有法律依據(jù)的無(wú)權(quán)占有采取指示交付的方式，擴(kuò)大了指示交付的適用范圍。

　　《民法典》第227條規(guī)定的第三人即指能夠?qū)D(zhuǎn)讓標(biāo)的物（動(dòng)產(chǎn)）進(jìn)行物理意義上直接占有和直接控制的一方，既包括根據(jù)債權(quán)關(guān)系，如租賃、借用、保管、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押協(xié)議而占有動(dòng)產(chǎn)的人，又包括非基于合同等關(guān)系、不具備法律上的正當(dāng)原因而占有動(dòng)產(chǎn)的無(wú)權(quán)占有人，例如甲將自己收藏的古董出售給乙，該古董被丙盜去，甲向乙轉(zhuǎn)讓他對(duì)于丙的返還原物請(qǐng)求權(quán)來(lái)代替實(shí)際交付，丙是《民法典》第227條所指的“第三人”。

　　《民法典》既然已經(jīng)認(rèn)可第三人非依法占有動(dòng)產(chǎn)的，亦構(gòu)成指示交付。則讓與人所讓與的返還請(qǐng)求權(quán)，既可以是對(duì)特定第三人的返還請(qǐng)求權(quán)，也可以是對(duì)不特定第三人的返還請(qǐng)求權(quán)。且法律規(guī)定指示交付方式的目的，在于促使交易更加便捷，滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)生活的實(shí)際需要。

　　實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活中既然存在著對(duì)不特定第三人的返還請(qǐng)求權(quán)，而承認(rèn)這種返還請(qǐng)求權(quán)對(duì)交易安全又不會(huì)構(gòu)成妨害，沒(méi)有必要限制該種返還請(qǐng)求權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

　　《民法典》雖然未明確規(guī)定讓與人通知第三人的義務(wù)，但在實(shí)際操作中，讓與人在讓與返還請(qǐng)求權(quán)之后，可以及時(shí)通知第三人，以防止第三人再將該動(dòng)產(chǎn)返還給讓與人，導(dǎo)致交易過(guò)程復(fù)雜化；同時(shí)也便于受讓人向第三人主張權(quán)利時(shí)，第三人向受讓人履行義務(wù)。

　　同時(shí)，通知第三人并非動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，未通知第三人不影響動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力。如果第三人因未接到通知而將該動(dòng)產(chǎn)返還讓與人的，讓與人應(yīng)當(dāng)將該動(dòng)產(chǎn)及時(shí)交付受讓人。

　　解答出處

　　摘自最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編：《中華人民共和國(guó)民法典物權(quán)編理解與適用（上） 》，人民法院出版社2020年版，第149～152頁(yè)。

　　物權(quán)的保護(hù)

　　03

　　權(quán)利人依據(jù)《民法典》第236條行使排除妨害或者消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題？

　　相關(guān)法條

　　第二百三十六條  【排除妨害請(qǐng)求權(quán)】妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的,權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。

　　解答

　　（1）行使排除妨害或者消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)的條件

　　第一，權(quán)利主體是所有權(quán)人或者依法律規(guī)定行使所有權(quán)權(quán)能的人以及他物權(quán)人。所有權(quán)人包括共有人、財(cái)產(chǎn)管理人及所有權(quán)人的代理人。他物權(quán)人參照本條規(guī)定也可行使妨害排除請(qǐng)求權(quán)和妨害防止請(qǐng)求權(quán)。

　　第二，權(quán)利行使具有可能性。被妨害的物仍然存在，倘若特定物已經(jīng)毀損或者滅失，則妨害排除請(qǐng)求權(quán)和妨害防止請(qǐng)求權(quán)就失去意義和可能性，權(quán)利人只能提起損害賠償?shù)绕渌?qǐng)求權(quán)。同時(shí)，妨害具有被排除的可能性，如果妨害在客觀上無(wú)法被排除，則妨害排除請(qǐng)求權(quán)無(wú)適用的余地。

　　第三，存在妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的事實(shí)。排除妨害請(qǐng)求權(quán)，須有他人以占有以外的方式妨害權(quán)利人物權(quán)的事實(shí)。如果以占有侵害物權(quán)，權(quán)利人應(yīng)主張?jiān)锓颠€請(qǐng)求權(quán)。排除妨害請(qǐng)求權(quán)所指向的這些行為包括：對(duì)標(biāo)的物的侵害；非法利用他人財(cái)產(chǎn)致使權(quán)利人不能對(duì)物行使權(quán)利；非法為他人之物設(shè)定負(fù)擔(dān)；其他妨害行為。同時(shí)，須前述妨害行為正在持續(xù)進(jìn)行。如果妨害行為已經(jīng)結(jié)束，則排除妨礙請(qǐng)求權(quán)失去了適用的余地。如果已經(jīng)結(jié)束的妨害行為確實(shí)給權(quán)利人造成了損害，則權(quán)利人可以提起損害賠償請(qǐng)求。對(duì)于妨害防止請(qǐng)求權(quán)而言，須存在妨害物權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　第四，妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的行為導(dǎo)致了權(quán)利人不能正常行使其權(quán)利。此為妨害排除請(qǐng)求權(quán)和妨害防止請(qǐng)求權(quán)行使的后果要件。換言之，必須以妨害具有違法性為前提。按照通說(shuō)，以權(quán)利人無(wú)容忍義務(wù)作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。倘若妨害程度輕微，按照日常生活經(jīng)驗(yàn)判斷，對(duì)該等妨害權(quán)利人應(yīng)予以容忍，則權(quán)利人不得主張排除妨害。例如，樓下住戶(hù)不得對(duì)樓上住戶(hù)的輕微腳步聲主張妨害排除請(qǐng)求權(quán)。

　　（2）是否需要證明相對(duì)人存在主觀過(guò)錯(cuò)

　　換言之，相對(duì)人善意抑或惡意，對(duì)妨害排除請(qǐng)求權(quán)和妨害防止請(qǐng)求權(quán)的行使是否存在影響？該請(qǐng)求權(quán)的行使不以相對(duì)人具有過(guò)錯(cuò)為要件。排除妨害請(qǐng)求權(quán)旨在除去物權(quán)人行權(quán)的障礙或侵害，恢復(fù)物權(quán)的完滿(mǎn)狀態(tài)，只要相對(duì)人阻礙或危及物權(quán)人的權(quán)利，權(quán)利人均可以要求行為人排除妨礙。這一點(diǎn)不同于侵權(quán)責(zé)任。

　　（3）妨害或者可能的妨害產(chǎn)生的原因與相對(duì)人有一定聯(lián)系

　　換言之，相對(duì)人對(duì)妨害或可能妨害有無(wú)主觀上之故意或重大過(guò)失，不影響權(quán)利人對(duì)其提出排除妨害或者消除危險(xiǎn)的請(qǐng)求，但是妨害或可能妨害須和相對(duì)人有事實(shí)上的牽連。

　　（4）妨害排除、妨害防止請(qǐng)求權(quán)不適用訴訟時(shí)效

　　妨害排除請(qǐng)求權(quán)和妨害防止請(qǐng)求權(quán)為物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，旨在保護(hù)物權(quán)的完滿(mǎn)。《民法典》第196條第1項(xiàng)對(duì)此也有也明確規(guī)定。

　　（5）關(guān)于舉證責(zé)任

　　權(quán)利人應(yīng)當(dāng)舉證證明被排除的妨害具有非法性。如果權(quán)利人負(fù)有容忍義務(wù)，則即便構(gòu)成妨礙，權(quán)利人也不得主張排除。例如，相鄰不動(dòng)產(chǎn)之間，權(quán)利人不得對(duì)任何妨礙都主張排除，對(duì)一些出于有利生產(chǎn)、方便生活等原因，不得不實(shí)施的妨礙行為，行為人應(yīng)予容忍，不得主張排除妨害。但如果相鄰不動(dòng)產(chǎn)一方對(duì)另一方的妨害超出了必要的限度，另一方則可以提起排除妨害的請(qǐng)求。對(duì)此，權(quán)利人應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。消除危險(xiǎn)是針對(duì)尚未發(fā)生的侵害，該危險(xiǎn)雖未發(fā)生，但存在發(fā)生的可能，給權(quán)利人帶來(lái)現(xiàn)實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于這種可能的侵害，權(quán)利人可以請(qǐng)求相對(duì)人為或者不為一定行為。審判實(shí)踐中需注意的是，被侵害的風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)實(shí)可能的，而不是權(quán)利人的臆想，因此權(quán)利人須對(duì)該危險(xiǎn)發(fā)生的可能性承擔(dān)一定的舉證責(zé)任。

　　（6）關(guān)于排除妨害的費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題

　　《民法典》對(duì)此沒(méi)有明確規(guī)定。原則上應(yīng)當(dāng)由妨害人承擔(dān)排除妨害的費(fèi)用。但此時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮妨害人與妨害的發(fā)生之間的關(guān)聯(lián)度。如果妨害人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，權(quán)利人雖然可以行使排除妨害請(qǐng)求權(quán)，但自己承擔(dān)或者合理分擔(dān)排除妨礙的費(fèi)用更加合理一些。

　　解答出處

　　摘自最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編：《中華人民共和國(guó)民法典物權(quán)編理解與適用（上）》，人民法院出版社2020年版，第195～197頁(yè)。

　　所有權(quán)之國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)

　　04

　　實(shí)踐中遇到有關(guān)隕石所有權(quán)的歸屬問(wèn)題應(yīng)如何認(rèn)定？

　　相關(guān)法條

　　第二百五十條  【自然資源的國(guó)家所有權(quán)】森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源,屬于國(guó)家所有，但是法律規(guī)定屬于集體所有的除外。

　　解答

　　具有重要科研價(jià)值的隕石應(yīng)屬于自然資源，歸國(guó)家所有。具體理由如下：

　　（1）參照相關(guān)部門(mén)規(guī)章的規(guī)定，可以認(rèn)定具有重大科研價(jià)值的隕石屬于國(guó)家所有。依據(jù)《地質(zhì)遺跡保護(hù)管理規(guī)定》第7條第3項(xiàng)的規(guī)定，“具有重大科學(xué)研究和觀賞價(jià)值的巖溶、丹霞、黃土、雅丹、花崗巖奇峰、石英砂巖峰林、火山、冰川、隕石、鳴沙、海岸等奇特地質(zhì)景觀”，作為地質(zhì)遺跡應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。而依據(jù)該規(guī)定第4條，“被保護(hù)的地質(zhì)遺跡是國(guó)家的寶貴財(cái)富，任何單位和個(gè)人不得破壞、挖掘、買(mǎi)賣(mài)或以其他形式轉(zhuǎn)讓。”據(jù)此可知，具有重大科學(xué)研究和觀賞價(jià)值的隕石是國(guó)家的寶貴財(cái)富。在目前法律沒(méi)有明文規(guī)定的情況下，此部門(mén)規(guī)章應(yīng)當(dāng)作為確定隕石歸屬的重要參照依據(jù)。

　　（2）在法無(wú)明文規(guī)定的前提下，依據(jù)體系解釋的方法，宜認(rèn)定具有重要科研價(jià)值的隕石屬于自然資源的范疇，歸屬?lài)?guó)家所有。一方面，依據(jù)《辭海》對(duì)自然資源的定義，其是指天然存在并具有利用價(jià)值的自然物。因此，自然資源應(yīng)當(dāng)是一個(gè)開(kāi)放性的概念，除既有法律和社會(huì)觀念明確確認(rèn)的種類(lèi)外，不應(yīng)排除新的自然物納入自然資源范圍內(nèi)。從這一角度講，隕石通常具有較高的科研價(jià)值，且具有稀缺性，將其列入自然資源的范疇似無(wú)不妥。另一方面，我國(guó)《憲法》第9條規(guī)定，礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國(guó)家所有，即全民所有。本條進(jìn)一步規(guī)定，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。在《民法典》并未明確界定自然資源含義的背景下，采取“等外”解釋的方法，在體系上要以“等內(nèi)”的內(nèi)容作為參照。《民法典》第250條“等內(nèi)”的內(nèi)容是“森林、山嶺、草原、荒地、灘涂”， “等外”的內(nèi)容有必要與這些類(lèi)型大致相當(dāng)，即作為《民法典》第250條規(guī)定的典型形態(tài)是森林、山嶺、草原、荒地、灘涂，它們都是重要的自然資源，而非價(jià)值較小的自然資源。隕石雖然屬于自然資源，但要?dú)w屬到《民法典》第250條所規(guī)定的“自然資源”范疇，就必須具有重要的科研價(jià)值。至于是否重要，則需要在審判實(shí)踐中根據(jù)案件具體情況征詢(xún)有關(guān)部門(mén)意見(jiàn)來(lái)予以認(rèn)定。

　　（3）從價(jià)值導(dǎo)向和利益衡量上講，也有必要將具有重要科研價(jià)值的隕石確定為國(guó)家所有。對(duì)具有重要科研價(jià)值的隕石，將其歸屬于國(guó)家所有，有利于國(guó)家的科研活動(dòng)，有利于探索未知的世界，實(shí)現(xiàn)人類(lèi)的福祉。如果適用先占規(guī)則將其歸屬于個(gè)人所有，則可能影響相關(guān)科研活動(dòng)的進(jìn)行。將具有重要科研價(jià)值的隕石作為自然資源屬于國(guó)家所有，并不是要過(guò)度擴(kuò)張國(guó)有的范圍，而是在一定程度上考慮到了對(duì)隕石的充分和有效利用。通常而言，隕石屬于高度稀有的自然資源，具有很高的科研價(jià)值。針對(duì)隕石的科研成果很可能帶來(lái)重要的公共福利。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上看，法律之所以確認(rèn)和保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)，在很大程度上是為了激勵(lì)財(cái)產(chǎn)權(quán)人去創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富。但對(duì)于隕石這樣的自然資源，其通常是因?yàn)榕及l(fā)因素產(chǎn)生并被人們所發(fā)現(xiàn)的。換句話(huà)說(shuō)，這類(lèi)自然資源并不需要人們付出巨大的成本去創(chuàng)造和發(fā)掘。因此，法律沒(méi)有必要通過(guò)賦予發(fā)現(xiàn)人所有權(quán)來(lái)激勵(lì)隕石財(cái)富的創(chuàng)造。當(dāng)然，有必要依法給予隕石發(fā)現(xiàn)人一定的獎(jiǎng)勵(lì)，這也與（原）《民法通則》第79條第1款規(guī)定對(duì)于埋藏物、隱藏物的發(fā)現(xiàn)者給予表?yè)P(yáng)或者物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)的基本精神是一致的。

　　（4）沒(méi)有必要將沒(méi)有重要科研價(jià)值的隕石都規(guī)定為國(guó)家所有。

　　從《民法典》第250條和第251條的規(guī)定來(lái)看，自然資源屬于國(guó)家所有，要么是因?yàn)榇祟?lèi)自然資源具有重要的價(jià)值，要么是出于保護(hù)特定的野生動(dòng)植物資源的需要，并非所有的自然資源都屬于國(guó)家所有。例如，野生動(dòng)植物資源歸于國(guó)家所有，但這并不意味著路邊的野花、野草都?xì)w屬于國(guó)家所有，只有列入國(guó)家相關(guān)法律保護(hù)范圍的動(dòng)植物資源，才歸屬于國(guó)家所有。隕石也屬于一種自然資源，在確定隕石的法律歸屬時(shí)，原則上也應(yīng)參照上述規(guī)則。從實(shí)際情況來(lái)看，隕石的類(lèi)型多種多樣，并非所有的隕石都具有重要的科研價(jià)值，小塊的隕石可能不具有重要的科研價(jià)值和其他價(jià)值，有的地方甚至已經(jīng)出現(xiàn)了隕石市場(chǎng)，從而為這些小塊隕石的交易提供場(chǎng)所。因此，對(duì)于那些沒(méi)有科研價(jià)值的隕石，從《民法典》保護(hù)私權(quán)的理念角度出發(fā)，也沒(méi)有必要將其歸屬于國(guó)家所有。

　　解答出處

　　摘自最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編：《中華人民共和國(guó)民法典物權(quán)編理解與適用（上）》，人民法院出版社2020年版，第250～252頁(yè)。

　　所有權(quán)之業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　05

　　司法實(shí)踐中如何依據(jù)《民法典》判定利用建筑物共有部分產(chǎn)生的收益歸屬？

　　相關(guān)法條

　　第二百八十二條  【共有部分的收入分配】建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

　　解答

　　第一，在開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人將小區(qū)內(nèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)出租給業(yè)主之外的第三人獲利，或者利用走廊、樓梯、過(guò)道、電梯間設(shè)置廣告位，或是利用外墻及樓頂設(shè)置廣告墻及廣告塔獲取利益的，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)作為原告起訴開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人主張歸還收益的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

　　第二，共有部分在物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人物業(yè)管理期間所產(chǎn)生的收益，應(yīng)屬全體業(yè)主所有。但也要明確所謂的收益，應(yīng)是收入扣除必要的服務(wù)管理成本之后的收益，此共有部分的收益，應(yīng)為共有部分收入與成本支出的差額。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人在實(shí)施物業(yè)管理期間其服務(wù)的對(duì)象為小區(qū)業(yè)主，而其對(duì)共有部分進(jìn)行管理時(shí)業(yè)主并不給予報(bào)酬，因此，應(yīng)當(dāng)允許物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人扣除管理共有部分時(shí)產(chǎn)生的合理成本，否則對(duì)其不公平。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人應(yīng)當(dāng)提供對(duì)共有部分進(jìn)行管理的收入和支出報(bào)表等證據(jù)證明所發(fā)生的費(fèi)用為合理成本。

　　第三，物業(yè)服務(wù)公司不得主張以共有部分收益抵銷(xiāo)部分業(yè)主欠付的物業(yè)管理費(fèi)。根據(jù)法律規(guī)定，要進(jìn)行債務(wù)抵銷(xiāo)，當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)互負(fù)債務(wù)，互享債權(quán)。欠付物業(yè)管理費(fèi)的為部分業(yè)主，為單個(gè)的主體；而共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。此時(shí)雖然包括了該部分欠費(fèi)業(yè)主，但兩者有本質(zhì)的區(qū)別。因此，雙方債權(quán)債務(wù)主體不同，不符合法定抵銷(xiāo)的規(guī)定，因此，對(duì)物業(yè)服務(wù)公司行使抵銷(xiāo)權(quán)的主張，人民法院不應(yīng)予以支持。

　　解答出處

　　摘自最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編：《中華人民共和國(guó)民法典物權(quán)編理解與適用（上）》，人民法院出版社2020年版，第400-403頁(yè)。

　　相鄰關(guān)系

　　06

　　如何理解《民法典》中利用相鄰權(quán)利人不動(dòng)產(chǎn)的范圍和相鄰各方的權(quán)利義務(wù)？

　　相關(guān)法條

　　第二百九十二條  【相鄰?fù)恋氐睦谩坎粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線(xiàn)、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€(xiàn)等必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏?該土地、建筑物的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。

　　解答

　　利用相鄰權(quán)利人不動(dòng)產(chǎn)的范圍包括土地和建筑物。實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因修建施工需要利用相鄰權(quán)利人土地的情況較為常見(jiàn)，利用相鄰權(quán)利人建筑物的情況則相對(duì)較少。利用相鄰權(quán)利人土地、建筑物的情況包括臨時(shí)通行，搭腳手架、工棚、工作平臺(tái)，堆放建筑材料、挖掘管線(xiàn)地溝等。利用相鄰權(quán)利人的建筑物部位和面積應(yīng)酌情而定，不限于外墻和屋頂。

　　因修繕?lè)课荨⒔ㄖ┕ぁ佋O(shè)管線(xiàn)等引起的相鄰關(guān)系有兩個(gè)特點(diǎn)：一是“臨時(shí)利用”，二是“必須利用”。所謂“臨時(shí)利用”，亦即利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏臅r(shí)間較為明確，因特定事由在特定時(shí)間利用，排除永久利用。與相鄰?fù)ㄐ袡?quán)相比，后者不限定通行的期間。臨時(shí)利用的時(shí)間通常為修建施工期間，施工結(jié)束立即撤出并恢復(fù)原狀，不得無(wú)故拖延。所謂“必須利用”，是指這種利用具有必要性與合法性，利用相鄰權(quán)利人土地、建筑物的理由客觀存在并且充分，修建施工按規(guī)定經(jīng)過(guò)了行政審批。鋪設(shè)電線(xiàn)、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€(xiàn)往往涉及社會(huì)公眾利益，如果不利用相鄰權(quán)利人的土地、建筑物，施工就無(wú)法正常開(kāi)展，不僅可能造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，而且可能?chē)?yán)重影響企業(yè)生產(chǎn)和居民生活。相反，如果這種利用不是“必須”的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人經(jīng)過(guò)努力可以自己解決，相鄰權(quán)利人可以拒絕向其提供便利。

　　審判實(shí)踐中，審理此類(lèi)相鄰權(quán)糾紛案件，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同案情，綜合適用相關(guān)法律法規(guī)。即不僅要依照民事法律規(guī)范確認(rèn)雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要依據(jù)相關(guān)行政管理法律法規(guī)規(guī)章的專(zhuān)門(mén)規(guī)定審查行為人是否具有相鄰權(quán)和在何種情況下才能行使相鄰權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人在利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中給相鄰權(quán)利人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。

　　解答出處

　　摘自最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編：《中華人民共和國(guó)民法典物權(quán)編理解與適用（上）》，人民法院出版社2020年版，第456-459頁(yè)。

　　共有理解與適用

　　07

　　審判實(shí)踐中如何依據(jù)《民法典》審查共有人對(duì)共有物處分、重大修繕和變更性質(zhì)或者用途的處分權(quán)？

　　相關(guān)法條

　　第三百零一條  【共有物的處分、重大修繕和性質(zhì)、用途變更】處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但是共有人之間另有約定的除外。

　　解答

　　共有物的處分包括事實(shí)上的處分與法律上的處分。事實(shí)上的處分是指對(duì)物進(jìn)行物理上的處置，例如消費(fèi)、拆除、拋棄等；法律上的處分是指出賣(mài)、贈(zèng)送等權(quán)利轉(zhuǎn)讓行為。事實(shí)上的處分將會(huì)導(dǎo)致所有權(quán)的標(biāo)的不再存在；法律上的處分導(dǎo)致物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。處分對(duì)共有產(chǎn)生重大影響，不應(yīng)當(dāng)由單獨(dú)的共有人或少數(shù)共有人行使處分權(quán)。共同共有的物權(quán)處分，應(yīng)當(dāng)由全體共有人一致同意，自不待言，但《民法典》第301條對(duì)按份共有規(guī)定的是三分之二多數(shù)決，而非按份共有人一致同意，其理由在于，如果按份共有所有物的處分采取一致同意的方式，可能會(huì)影響共有物的效益的發(fā)揮，另外，按份共有的處分采取一致同意的方式，也容易引發(fā)按份共有人之間的內(nèi)部矛盾，物之利用效率不高，亦可能導(dǎo)致交易機(jī)會(huì)的喪失。因此，大部分國(guó)家和地區(qū)的民法采取多數(shù)決的方式，即按照多數(shù)按份共有人的意志對(duì)共有物進(jìn)行處分。我國(guó)《民法典》采取的是“占份額三分之二以上”的按份共有人同意的標(biāo)準(zhǔn)。

　　對(duì)共有物的重大修繕，是在不改變共有物性質(zhì)的前提下，提高共有物的效用或者增加共有物的價(jià)值的行為，例如舊房翻新。對(duì)共有物進(jìn)行重大修繕，對(duì)各共有人有巨大影響。一是重大修繕可能需要共有人承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用；二是重大修繕可能改變物的物理結(jié)構(gòu)；三是重大修繕可能對(duì)共有物的利用造成臨時(shí)的不便。因此，我國(guó)《民法典》將重大修繕列為應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意的范疇。

　　須注意的是，《民法典》第301條與（原）《物權(quán)法》第97條比較，有一處發(fā)生了重要改變。即《民法典》第301條增加了“變更性質(zhì)或者用途”的情形，即變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。所謂“變更性質(zhì)或者用途的”行為，對(duì)共有物具有重大影響，可能會(huì)給共有物帶來(lái)更大風(fēng)險(xiǎn)或者增加共有人的費(fèi)用，當(dāng)然也可能給共有人帶來(lái)更大收益，因此按照處分和重大修繕的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)待變更性質(zhì)或者用途的行為，是合理的。

　　《民法典》第301條盡管規(guī)定了對(duì)共有物的重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，須經(jīng)過(guò)按份共有人多數(shù)決或共同共有人一致同意，但仍遵循意思自治原則，即共有人之間另有約定的除外。在審判實(shí)踐中，遇到共有物處分、重大修繕和變更性質(zhì)或者用途等糾紛時(shí)，首先應(yīng)審查共有人對(duì)此是否有約定，如果有約定且不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定或有悖于公序良俗者，應(yīng)認(rèn)可約定的效力。同時(shí)在審判過(guò)程中，應(yīng)注意對(duì)不同意者的權(quán)利保護(hù)。

　　解答出處

　　摘自最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編：《中華人民共和國(guó)民法典物權(quán)編理解與適用（上）》，人民法院出版社2020年版，第497-498頁(yè)。

　　08

　　依據(jù)《民法典》新增規(guī)定，按份共有人轉(zhuǎn)讓份額時(shí)，應(yīng)如何行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？

　　關(guān)聯(lián)法條

　　第三百零六條  【優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式】按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額的,應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條件及時(shí)通知其他共有人。其他共有人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

　　兩個(gè)以上其他共有人主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的,協(xié)商確定各自的購(gòu)買(mǎi)比例;協(xié)商不成的,按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的共有份額比例行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

　　解答

　　實(shí)踐中存在大量按份共有人轉(zhuǎn)讓其份額未通知其他共有人，損害其他共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情形，因此《民法典》的這一新增規(guī)定具有重要意義。具體須注意如下問(wèn)題：

　　一、通知的要求

　　按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條件及時(shí)通知其他共有人。通知的主體為擬轉(zhuǎn)讓份額的共有人，通知的對(duì)象是其他共有人。通知的內(nèi)容，本條僅規(guī)定為“轉(zhuǎn)讓條件”。通知的內(nèi)容是前文所述的“同等條件”，還是轉(zhuǎn)讓人與第三人達(dá)成的轉(zhuǎn)讓合同的全部?jī)?nèi)容，包括擬受讓人的姓名等信息？可以參照《公司法》有限責(zé)任公司股權(quán)外部轉(zhuǎn)讓時(shí)對(duì)通知內(nèi)容的要求來(lái)理解按份共有人的通知內(nèi)容，按份共有人應(yīng)將與第三人達(dá)成的交易條件通知其他共有人，以便其他共有人決定是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。按照本條規(guī)定，按份共有人應(yīng)及時(shí)履行通知義務(wù)。

　　二、行權(quán)期間

　　本條規(guī)定的合理期限如何理解？（原）《物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬返?1條規(guī)定，“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒(méi)有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：（一）轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準(zhǔn)；（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達(dá)之日起十五日的，為十五日；（三）轉(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件之日起十五日；（四）轉(zhuǎn)讓人未通知，且無(wú)法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個(gè)月。”

　　關(guān)于合理期限，可作如下理解：

　　（1）按份共有人有約定的，按照約定處理。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理。此處的“有約定”要求對(duì)具體的行使期間有約定，包括期間的起算點(diǎn)、具體期間的長(zhǎng)短、是否存在其他例外情形等。但當(dāng)事人約定的期限，應(yīng)當(dāng)符合公序良俗，具有合理性。

　　（2）以通知中載明的行權(quán)期間為合理期限。通知的內(nèi)容通常包括轉(zhuǎn)讓價(jià)格、支付方式、支付期限等，通知內(nèi)容也應(yīng)包括其他共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行權(quán)期限。按照（原）《物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬返?1條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準(zhǔn)。

　　（3）推定為15日。如果通知中沒(méi)有載明優(yōu)先權(quán)的行權(quán)期間。對(duì)此，（原）《物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬返?1條第2項(xiàng)、第3項(xiàng)規(guī)定了推定為15日的期間。須注意的是，由于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)應(yīng)為附有條件的形成權(quán)，因此，根據(jù)形成權(quán)的基本理論，司法解釋確定的15日為除斥期間，不得中止、中斷或延長(zhǎng)。該期間的經(jīng)過(guò)將導(dǎo)致優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)確定的喪失。

　　（4）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的最長(zhǎng)期間。（原）《物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬返?1條還規(guī)定了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的最長(zhǎng)期間。轉(zhuǎn)讓人未通知，且無(wú)法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起6個(gè)月。

　　三、行權(quán)方式

　　實(shí)踐中，轉(zhuǎn)讓人通常要求其他共有人對(duì)是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行答復(fù)。如果其他共有人并未按照通知要求進(jìn)行答復(fù)，應(yīng)如何處理？鑒于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行權(quán)期間一般不會(huì)很長(zhǎng)，因此，其他共有人只要在該期間行使了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)這一事實(shí)即可，不宜認(rèn)定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)這一法定權(quán)利因權(quán)利人未作答復(fù)而消滅。

　　四、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的競(jìng)合

　　兩個(gè)以上其他共有人主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，協(xié)商確定各自的購(gòu)買(mǎi)比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的共有份額比例行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。本條的規(guī)定類(lèi)似于《公司法》的相關(guān)規(guī)定，也是吸收了（原）《物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬返?4條的基本內(nèi)容。（原）《物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬返?4條規(guī)定：“兩個(gè)以上按份共有人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)且協(xié)商不成時(shí)，請(qǐng)求按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自份額比例行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)予支持。”

　　適用本條的前提是經(jīng)過(guò)協(xié)商而協(xié)商不成，應(yīng)當(dāng)按照“轉(zhuǎn)讓時(shí)”的份額比例行使權(quán)利。如果按照共有關(guān)系形成時(shí)的份額比例行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則對(duì)轉(zhuǎn)讓時(shí)的按份共有人不公平。

　　案例君注：《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>物權(quán)編的解釋?zhuān)ㄒ唬返?1條沿襲了原《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?1條的規(guī)定。

　　解答出處

　　摘自最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編：《中華人民共和國(guó)民法典物權(quán)編理解與適用（上）》，人民法院出版社2020年版，第513-516頁(yè)。

　　添附取得物的歸屬

　　09

　　依據(jù)《民法典》，因添附而獲取物的所有權(quán)時(shí)，原物之上的權(quán)利是否繼續(xù)存在？

　　相關(guān)法條

　　第三百二十二條  【添附取得物的歸屬】因加工、附合、混合而產(chǎn)生的物的歸屬,有約定的,按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的,依照法律規(guī)定;法律沒(méi)有規(guī)定的,按照充分發(fā)揮物的效用以及保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)當(dāng)事人的原則確定。因一方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)或者確定物的歸屬造成另一方當(dāng)事人損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償或者補(bǔ)償。

　　解答

　　這一情形，通常發(fā)生在混合和附合的情形，在善意加工且加工后增值明顯的情況下，也會(huì)出現(xiàn)這一問(wèn)題。

　　我們認(rèn)為，首先，添附作為所有權(quán)取得的重要方式，屬于原始取得的范疇，因此，因添附而新取得的所有權(quán)，將不再承受原有的權(quán)利負(fù)擔(dān)，即該物的所有權(quán)因添附而消滅后，該物上的權(quán)利負(fù)擔(dān)即告消滅。

　　其次，對(duì)此可以參照善意取得的相關(guān)規(guī)則處理，《民法典》第313條規(guī)定：“善意受讓人取得動(dòng)產(chǎn)后，該動(dòng)產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅。但是，善意受讓人在受讓時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外。”即如果添附后取得所有權(quán)的人明知原物之上有權(quán)利負(fù)擔(dān)的，則其應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承受該權(quán)利負(fù)擔(dān)。

　　最后，這一情形更多地發(fā)生在擔(dān)保物權(quán)的領(lǐng)域，要注意與擔(dān)保物權(quán)的物上代位性做好銜接。

　　案例君注：《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第41條規(guī)定，抵押權(quán)依法設(shè)立后，抵押財(cái)產(chǎn)被添附，添附物歸第三人所有，抵押權(quán)人主張抵押權(quán)效力及于補(bǔ)償金的，人民法院應(yīng)予支持。抵押權(quán)依法設(shè)立后，抵押財(cái)產(chǎn)被添附，抵押人對(duì)添附物享有所有權(quán)，抵押權(quán)人主張抵押權(quán)的效力及于添附物的，人民法院應(yīng)予支持，但是添附導(dǎo)致抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值增加的，抵押權(quán)的效力不及于增加的價(jià)值部分。抵押權(quán)依法設(shè)立后，抵押人與第三人因添附成為添附物的共有人，抵押權(quán)人主張抵押權(quán)的效力及于抵押人對(duì)共有物享有的份額的，人民法院應(yīng)予支持。 本條所稱(chēng)添附，包括附合、混合與加工。

　　解答出處

　　摘自最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編：《中華人民共和國(guó)民法典物權(quán)編理解與適用（上）》，人民法院出版社2020年版，第583-592頁(yè)。

　　10

　　依據(jù)《民法典》如何處理未取得出租人同意擅自裝飾裝修租賃房屋的行為？

　　相關(guān)法條

　　第三百二十二條  【添附取得物的歸屬】因加工、附合、混合而產(chǎn)生的物的歸屬,有約定的,按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的,依照法律規(guī)定;法律沒(méi)有規(guī)定的,按照充分發(fā)揮物的效用以及保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)當(dāng)事人的原則確定。因一方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)或者確定物的歸屬造成另一方當(dāng)事人損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償或者補(bǔ)償。

　　解答

　　實(shí)踐中，承租人在未經(jīng)出租人同意的情況下，擅自對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修而引發(fā)的糾紛不少。承租人未取得出租人同意，擅自在租賃房屋上進(jìn)行裝飾裝修，改變了租賃房屋的形態(tài)，因而構(gòu)成了對(duì)房屋所有權(quán)人的侵害，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

　　我們認(rèn)為，承租人未經(jīng)出租人同意進(jìn)行裝飾裝修的，即應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成侵權(quán)，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。在承租人惡意添附構(gòu)成侵權(quán)的情況下，承租人不得要求出租人就其裝飾裝修的投入進(jìn)行補(bǔ)償。因?yàn)樵谶@種情況下，承租人的裝修投入應(yīng)當(dāng)作為其損失，在其主觀上存在過(guò)錯(cuò)的情形下，應(yīng)由其自行承擔(dān)。在承租人侵權(quán)的情況下，也不能適用公平原則要求出租人補(bǔ)償承租人損失，在一方當(dāng)事人有過(guò)錯(cuò)的情況下，并無(wú)公平原則可適用。在承租人構(gòu)成侵權(quán)的情況下，出租人不僅不補(bǔ)償承租人的裝修投入損失，還有權(quán)基于房屋所有權(quán)主張排除妨害，并要求有過(guò)錯(cuò)的承租人承擔(dān)恢復(fù)原狀的拆除費(fèi)用，并就裝飾裝修中的其他損失請(qǐng)求損害賠償。添附解決的是所有權(quán)的歸屬問(wèn)題，作為一種專(zhuān)門(mén)用于解決物的有效利用的法律制度，添附獨(dú)有的價(jià)值在于促進(jìn)物的有效利用，在發(fā)生添附的情況下，要恢復(fù)原狀往往事實(shí)上已不可能，繼續(xù)維持該添附物有利于維護(hù)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，避免財(cái)產(chǎn)的浪費(fèi)。

　　因此，在確定權(quán)屬時(shí)，法律不允許破壞物的一體性而強(qiáng)行將添附物拆除，并以物歸原主的方式來(lái)明確物的所有權(quán)。在某木器加工廠與張某仔房屋租賃合同糾紛中，法院裁判認(rèn)為，按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離（即未形成附合）和不可分離（即形成附合）兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費(fèi)巨大，可以認(rèn)定形成附合；裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附合。而就侵權(quán)責(zé)任的承擔(dān)而言，此只是解決損害賠償?shù)膯?wèn)題，即對(duì)房屋所有權(quán)人的救濟(jì)問(wèn)題，并不涉及所有權(quán)歸屬，這與添附制度是兩個(gè)問(wèn)題，并不沖突。

　　解答出處

　　摘自最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編：《中華人民共和國(guó)民法典物權(quán)編理解與適用（上）》，人民法院出版社2020年版，第583-592頁(yè)。