第三編　　律師辦理土地儲備業(yè)務(wù)操作指引

　　第一章　　一 般 規(guī) 定
 

　　第91條  概念界定

　　土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序，在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進行儲存或前期開發(fā)整理，并向社會提供各類建設(shè)用地的行為。

　　第92條  法律依據(jù)

　　92.1  《土地儲備辦法》。

　　92.2  《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》。

　　92.3  《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知》。

　　92.4  《關(guān)于加強國有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理工作的通知》。

　　92.5  《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》。

　　92.6  《土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法》。

　　92.7  《關(guān)于當(dāng)前進一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》。
 

　　第二章　　土地儲備的基本程序
 

　　第93條  完成土地儲備包含三個基本環(huán)節(jié)，即土地的收回（收購、征用、置換）；土地的儲存；土地的供應(yīng)。在這三個環(huán)節(jié)中均包含三個方面的基本程序，即審批程序、公示程序和簽約程序。

　　93.1  土地儲備的審批程序。在土地儲備行為的各個環(huán)節(jié)中，土地所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和變更是經(jīng)常發(fā)生的。而對于不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓和變更，國家歷來有嚴(yán)格的程序性規(guī)定，其中行政審批手續(xù)則是土地所有權(quán)和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或變更的前提和必經(jīng)程序。

　　在土地儲備過程中，涉及土地的收回（收購、征用、置換），土地的供應(yīng)等環(huán)節(jié)均需履行必要的行政審批程序。同時在這一過程中，對于土地用途的變化，收回土地的補償標(biāo)準(zhǔn)、收購或供應(yīng)土地的價格標(biāo)準(zhǔn)等，也必須履行必要的審批手續(xù)。不履行行政審批手續(xù)，或者越權(quán)行使審批權(quán)，則可能造成土地儲備行為的違法和無效。因為行政審批手續(xù)的有關(guān)規(guī)定均屬于法律、法規(guī)所規(guī)定的強制性規(guī)范。

　　93.2  土地儲備的公示程序。目前試行的土地儲備制度，強調(diào)統(tǒng)一收購和回收土地、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供應(yīng)。突出強化了各個環(huán)節(jié)的透明度原則，把土地的回收、供應(yīng)交易等各個環(huán)節(jié)納入政府和社會的監(jiān)督之下。

　　93.2.1  土地使用權(quán)交易公示制度。按照國土資源部《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場的通知》規(guī)定，土地使用權(quán)交易應(yīng)當(dāng)實行公開交易制度。

　　93.2.2  土地征用的公告制度。征用土地必須按照《土地管理法》第46條的規(guī)定進行公告。公告內(nèi)容按照國土資源部《征用土地公告辦法》規(guī)定，主要包括：征地批準(zhǔn)文件、批準(zhǔn)文號、批準(zhǔn)時間和批準(zhǔn)用途；征地補償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置途徑等。

　　93.2.3  土地基準(zhǔn)地價的定期更新和公布制度。在土地儲備中，對土地使用權(quán)的有償收回（收購）以及土地的供應(yīng)（出讓）等環(huán)節(jié)均涉及土地的基準(zhǔn)地價問題。基準(zhǔn)地價不僅是協(xié)議出讓土地使用權(quán)時確定出讓金底價的重要參考依據(jù)，也是招標(biāo)、拍賣確定出讓金底價的重要依據(jù)。

　　93.2.4  土地儲備范圍等內(nèi)容的公告制度。公告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括已納入土地儲備的土地范圍、土地基本情況、土地未來用途、土地使用年限等基本內(nèi)容。

　　93.3  土地儲備中的簽約程序。在土地儲備過程中大量存在的是非平等主體之間的行政法律關(guān)系，如土地使用權(quán)的無償收回、土地的征用以及土地使用權(quán)的劃撥等。在這些法律關(guān)系中，由于法律關(guān)系主體的特殊性和不平等性，在有關(guān)土地權(quán)屬的變更過程中不存在當(dāng)事人之間就有關(guān)土地用途、價格等實質(zhì)內(nèi)容進行協(xié)商、談判的問題，有關(guān)實質(zhì)內(nèi)容都是由政府單方?jīng)Q定的，而相對人則必須無條件服從。但是在土地儲備的有償收購和土地的有償出讓（包括協(xié)議出讓或招標(biāo)拍賣出讓）中，政府和有關(guān)當(dāng)事人則是平等的民事主體。就有關(guān)的收購（出讓）價格等實質(zhì)內(nèi)容，雙方應(yīng)遵循自愿、公平和誠實信用的原則，協(xié)商確定。經(jīng)協(xié)商達成一致的則應(yīng)簽訂“國有土地使用權(quán)收回協(xié)議”或“國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議”。只不過在土地儲備過程中，要約和承諾的過程有一定的特殊性。政府作為一方當(dāng)事人對合同的簽訂具有一定的主動性，在通常情況下，首次要約均是由政府發(fā)出，而且要約的許多內(nèi)容如土地用途、土地使用年限等，相對人只能無條件接受（承諾），而不能提出反要約。

　　附：《土地儲備基本程序圖》
 

　　第三章　　律師審核土地儲備合同應(yīng)注意的問題
 

　　第94條  合同當(dāng)事人

　　94.1  儲備機構(gòu)需與擬儲備地塊的原權(quán)利人簽署土地儲備合同。

　　94.2  儲備擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營性建設(shè)用地的原國有農(nóng)用地、擬調(diào)整為經(jīng)營性建設(shè)用地的原劃撥國有土地、土地管理部門依法收回的閑置國有土地，以及市政府為實施城市規(guī)劃需要儲備的其他國有土地，均應(yīng)以經(jīng)合法登記的原國有土地使用權(quán)人作為合同相對方，簽署土地儲備合同。

　　94.3  儲備擬依法征收后實行出讓的原農(nóng)村集體所有土地，應(yīng)以經(jīng)合法登記的農(nóng)村集體所有土地的所有權(quán)人作為合同相對方，簽署土地儲備合同。

　　特別提示：律師在審查土地儲備合同當(dāng)事人是否合法適格時，應(yīng)重點審查作為合同相對方的土地原權(quán)利人，其在簽訂土地儲備合同時是否依法存在，是否具備簽署土地儲備合同的民事權(quán)利能力和行為能力；若系法人，其是否獲得了簽署土地儲備合同的合法授權(quán)、批準(zhǔn)和同意。

　　第95條  合同主要條款

　　95.1  儲備土地的坐落、四至范圍、土地面積、土地用途、土地取得方式等。

　　95.2  土地儲備的補償價格。

　　95.3  土地儲備補償價格的支付期限、支付數(shù)額及支付方式。

　　95.4  儲備土地的交付期限和標(biāo)準(zhǔn)。

　　95.5  儲備土地的資料、文件移交。

　　95.6  合同各方在土地儲備過程中的義務(wù)和責(zé)任。

　　95.7  土地儲備手續(xù)的辦理及配合。

　　95.8  違約責(zé)任。

　　95.9  不可抗力條款。

　　95.10  爭議解決方式。

　　95.11  土地儲備各方約定的其他事項。

　　第96條  土地儲備補償價格

　　除土地管理部門依法收回的閑置國有土地外，儲備其他各類土地，儲備機構(gòu)應(yīng)給予儲備土地原權(quán)利人以補償，即在儲備合同中明確約定補償價格。土地儲備補償價格，主要通過儲備各方以協(xié)商的方式確定。其中，土地儲備機構(gòu)對原劃撥給企事業(yè)單位使用的國有土地實施收購儲備的，應(yīng)當(dāng)按照本市的基準(zhǔn)地價并結(jié)合土地市場行情，與該單位進行協(xié)商，確定補償價格。

　　律師應(yīng)提示委托人：

　　（1）土地儲備補償價格應(yīng)包括土地原權(quán)利人對土地所作前期投入、原權(quán)利人獲得的經(jīng)濟補償、征地費用、拆遷安置補償費用、管理費用等。

　　（2）補償價格可以是單價或者總價。若為單價，應(yīng)注意土地面積的計算標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算程序、調(diào)整方法等問題。

　　第97條  儲備土地的交付

　　土地儲備合同應(yīng)明確約定儲備土地交付的條件、標(biāo)準(zhǔn)和期限。

　　儲備土地交付的條件可以是現(xiàn)狀、場地平整，或者約定的其他條件。

　　第98條  土地儲備機構(gòu)的主要義務(wù)

　　98.1  取得實施土地儲備的全部批準(zhǔn)、同意和許可。

　　98.2  作好實施土地儲備前的調(diào)查、核實及相關(guān)準(zhǔn)備。

　　98.3  安排用于支付土地儲備補償價格的全部資金。

　　98.4  按照約定向儲備土地原權(quán)利人支付土地補償價款。

　　98.5  辦理土地儲備過程中所涉征地、拆遷許可手續(xù)。

　　98.6  按照法律法規(guī)的規(guī)定，自行或者委托其他單位完成土地儲備所涉征地、拆遷安置、補償事宜。

　　98.7  完成儲備土地交付的驗收手續(xù)。

　　98.8  辦理儲備土地的房地產(chǎn)權(quán)利登記手續(xù)。

　　第99條  儲備土地原權(quán)利人的主要義務(wù)

　　99.1  取得簽署土地儲備合同的全部批準(zhǔn)、同意和許可。

　　99.2  做好土地儲備的前期工作，確保按期交付儲備土地。

　　99.3  按期完成儲備土地交付條件和標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助儲備機構(gòu)驗收，并向儲備機構(gòu)交付土地。

　　99.4  收取儲備機構(gòu)所付補償款項，并出具合法收款憑證或者發(fā)票。

　　99.5  協(xié)助儲備機構(gòu)完成土地儲備所涉征地、拆遷安置補償事宜。

　　99.6  協(xié)助儲備機構(gòu)辦理土地儲備房地產(chǎn)權(quán)利登記手續(xù)。

　　第100條  違約情形

　　100.1  土地儲備原權(quán)利人違約的情形

　　100.1.1  土地儲備原權(quán)利人未按時、按標(biāo)準(zhǔn)交付儲備土地。

　　100.1.2  儲備土地在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記前被設(shè)定抵押、查封或者受其他權(quán)利限制。

　　100.1.3  原權(quán)利人未予配合或者協(xié)助儲備機構(gòu)辦理儲備土地房地產(chǎn)權(quán)利登記。

　　100.2  土地儲備機構(gòu)違約的情形如下：

　　（1） 土地儲備機構(gòu)未按時支付補償款項；

　　（2） 土地儲備機構(gòu)未按時驗收并接受儲備土地交付。    上海徐匯區(qū)土地補償律師事務(wù)所